9月15日，中国人民银行下调贷款基准利率0.27个百分点同时对中小金融机构下调存款准备金率。同一天，地产界的明星级人物潘石屹通过媒体放风：解放军来了。

      但是解放军是不是真的来了，业界也有自己的看法。

      “双率”下调 潘石屹称“解放军来了”

      9月15日，中国人民银行对外发布公告，称将下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率（下称“双率下调”）。据悉，这是自2004年10月29日以来贷款基准利率的首次下调。

      其具体措施如下：从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，6个月贷款利率降至6.21%；一年期贷款利率降至7.20%；1至3年贷款利率降至7.29%；3至5年降至7.56%；5年以上降至7.74%；存款基准利率保持不变。从9月25日起，除工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

      就房贷而言，个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中5年以下（含5年）贷款利率下调0.18个百分点，降至4.59%；5年以上贷款利率下调0.09个百分点，降至5.13%。

      央行称，此次“双率下调”，是为了贯彻党中央、国务院对下半年经济工作的部署，解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，以保持国民经济平稳较快持续发展。

      此消息甫一出台，就引来相关经济学家的热切关注，大家纷纷表示，以前采用“从紧”的货币政策，一直在加息、上调准备金率，特别是从2004年以来一直上调的贷款基准利率，目的就是为了防止经济过热、防止通货膨胀，而现在一改过去从紧的货币政策，采取“降贷款利率”、“下调存款准备金率”，这是一个重要的经济信号，其信号意义大于实质意义。

      而就在大家几乎用同一种声调去评判此次央行“双率”下调之时，素有地产界的“章子怡”、soho中国董事长潘石屹对外界放了一句话：“解放军来了！”

      潘石屹认为，信贷政策的改变对房地产的影响主要包括开发贷款和购房按揭贷款两个方面。潘石屹表示，比较而言对于现在的开发商来说，因按揭贷款的利息下降而拉升一部分购房预期，是更希望看到的结果。

      贷款利率下调 购房者买不买账？

      按照潘石屹的逻辑，贷款基准利率下调，直接的利好应该是“房奴”们身上的担子要一轻些。但事情并不如想象中那么简单。记者在农业路某楼盘调查显示，从9月16日银行贷款基准利率下调以来，前来看盘的人数没有任何起色。一位售楼员说：“才下降0.27个百分点，只是毛毛雨，并没有多大诱惑。”

      根据银行房贷业务工作人员核算，按照新的银行贷款利率计算20万元贷20年的房贷，购房者每月还贷额由原来的1651元降至1640元，每月仅少还11元；以10年期50万元的房贷计算，10年仅减少利息支出2838.37元，实际每月较下调前仅少支付23.59元的利息款。

      “其实，利率下调并不会在购房者心中形成立竿见影的效果。”名门地产（河南）有限公司营销服务中心总经理陈宇波解释，购房者持币待购的氛围并不是短期内形成。“从2007年开始，中央宏观调控持续指向房地产市场，几乎花了大半年时间，购房者持币待购的心态才最终成形。而凭一次降息就化解购房者观望的心态不太可能，如果利率下调能调动购房者积极性的话，也只会在以后的时间内体现出来。”

      “往往预期变坏很快，而变好则需要很长一段时间。”陈宇波认为。

      事实上，目前关于利率下调是“双刃剑”的说法也甚嚣尘土。记者在采访中，一位姓陈的购房者对记者表示，“银行贷款利率以前一直在上调，而这次下调是4年以来的第一次，说不定下面还要下调呢。”相关人士也认为，搞不好双率的下调将进一步释放观望的情绪。

      另外，郑州的买房人本身对利息变化的感受不是很大。“就名门地产在郑州所销售的一个楼盘中，一次性付款的比率竟然达到50%左右，而沿海一带的楼盘，一次性付款达到20%就不错了。”陈宇波说，一次性付款比例的比重较大，说明投资人占买房人的数量并不是很多。“内地的购房者大多是‘不怕冷不怕热’的购房者，而不像以投资客为主的沿海地区‘受点凉就打喷嚏’的投资客。”

      而这一点目前从二手房交易量也能找到一些答案。据介绍，目前郑州二手房交易量不占新房交易数量的一半，而沿海地区很多城市一般都在1：1左右，有的甚至达到2：1。“而郑州二手房交易市场的低迷，也直接说明郑州投资客并不多，对郑州的购房者而言，对利率下调的敏感可能不是那么明显。”

      房地产商资金紧缺 “双率下调”能解放谁？

      对于持续从紧的货币政策，资金紧张的房地产商们确实需要“解放军”。

      据郑州市统计局对郑州市50家重点房地产企业上半年经营情况调查显示，这50家企业中，上半年资金来源充裕的企业比重仅为6%，而资金来源紧张的企业为24%。其中由于受购房者持币待购影响，75%房地产企业受销售资金回笼较慢导致资金紧张。另外，8月份郑州楼市成交量同比继续大跌，供需比达到了1.95：1，市场出现了严重的供过于求，观望气氛浓郁直接导致开发商资金流不畅。

      而新的货币政策是否能充当真正的解放军？陈宇波说：“国家出台双率下调政策，并不仅仅是针对房地产，而是针对宏观经济，最主要还是针对中小企业。在存款准备金率方面，我们看到六大银行都不调整，而只有中小银行在调整之列，说明此政策最重要的还是解决中小企业的资金饥渴问题。”河南王牌企划有限公司董事长上官同君也认为：“双率下调主要目的不在楼市，而是针对中小企业，帮助中小企业资金突围，而对房地产不会有太大的作用。”

      “导致房地产商从银行拿不到钱的最重要措施，是前不久国家禁止对土地出让金的贷款，这是最为致命的。”陈宇波认为，只要这一政策没有改变，目前的降息并不能解决根本问题。“从2004年开始，银行贷款利息一直在增加，但同时房地产商的开发速度也在迅猛增加，这就说明利息的增加对地产商而言根本没有多大感觉，而现在的降息就如同此前的加息一样，感觉不大。”

      “不过，这一降息应该认为是个明显的信号。目前，我们国家的经济政策可以说和‘挤牙膏’一样，政策利好会一点点释放。从这次双率下调来看，利好应该只是个开始。如果整个宏观经济向好，对房地产市场也是有好处的。”陈宇波说。

      上官同君则认为，潘石屹的话更有点像“替开发商的代言，在向政府喊话”。在上官看来，目前的货币政策对地产商而言“谁也解放不了”，而恰恰是当前货币政策对市场影响不大，潘氏论调的出现反而导致地产商希望出现“真正的解放军”，对目前的环境错误判断。

      市场低迷 救市政策被腰斩？

      事实上，对于低迷的房地产市场，作为一些地方政府早有出手相救的想法。

      9月初，河南出台诸多“救市”政策：商业银行可对首套商品房购买者实行最优惠利率；购买首套经适房，将免除房地产交易契税；购买首套普通商品房可减免房地产交易契税；购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由目前的30%调减为20%；最高贷款额度根据各市房价情况适当提高，贷款期限可延长到20年至30年……

      此后不久，西安也出台“救市”政策：出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》规定，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。

      另外，厦门、长沙和成都等地方政府也先后推出一系列购房优惠政策，在中央政府仍未有大动作的背景下，地方政府“救市动”作尤为引人关注。但是，就在“救市”之声不绝于耳之时，9月15日，新华社发表文章，批评地方政府救市，称“与宏观调控大环境‘撞车’”。该文章认为，地方政府的做法实质上是“替开发商托市。”

      此消息一出，“救市”之策立即遇冷。日前，记者从一接近郑州市房管局的相关人士获悉，目前河南省出台的“救市”政策已经暂停。上官同君认为，就目前的政策形势判断，“救市”的政策短时间之内不会到来，而本次双率下调只是针对整个宏观经济，与中央政府是否针对房地产行业救市无关。

      相关人士认为，在目前房地产市场低迷的情况下，房地产商只有开展“自救”，扩大楼盘销售量尽快回笼资金才是上策。“如果依然等待解放军，对政策形势错误判断而不去自救，只会弹尽粮绝。”

      陈宇波也认为，活下去才是最重要的。在陈看来，国内房地产行业老大万科所做的降价、降低发展速度、加大中小户型建设三项举措，应该成为目前内地地产商的榜样。“毕竟现金为王。”陈说。