楼市突围智囊团：
九鼎德盛投资顾问有限公司董事长张保盈盛诺金基金执行董事马世杰王牌企划董事长上官同君锐骑机构总经理段永淼
【套现战略】
一学跳水健将明降、暗降，让消费者动心是关键
目前，开发商都不愿谈“跳水”，更愿说“促销”，但是，跳水也有“三米跳”和“十米跳”，在自己可接受范围内，通过“跳水”实现快速变现，不失为一招回笼资金的好方法。
九鼎德盛投资顾问有限公司董事长张保盈力挺“跳水”战略。在张保盈看来，在当前“跌势”依旧的形势下，营销和融资都不能快速扭转公司困境，而公司真正可做的就是“降价突围”。
张保盈说，如果市场供求关系出现供大于求，按照市场经济规律，必须通过“降价”扭转局势。虽然利润少了，但却可以迅速地把市场的需求带动起来。王石为什么敢最早提出降价，他是在适应市场规律。
虽然降价突围对房地产公司在短期意义上可能是一个损失，毕竟利润少了，但是长期来看，却是一个很大的巩固，公司至少可以生存下来，再谋发展。
张保盈建议，如果房地产企业土地多，要想办法解决土地问题，通过土地来实现一定量的资金的回转；如果企业有大量的房产，则尽可能想尽一切办法使它变为现金，只有手握现金，才能让开发商过得安稳。
二学李云龙黑猫白猫，抓住老鼠就是好猫
李云龙在《亮剑》中的“不规则打法”给人留下了深刻的印象，而他的屡立奇功，也着实让国民党所谓的“正规军”叹为观止。那么，在当前的不景气时期，楼市是不是也可以学一学李云龙的“战术”？
王牌企划董事长上官同君认为，开发商怎么突围，其实是一个战术问题。现在，降价并不是对所有的企业都有效，而能够通过“降价”来解扣的，应该是“裸销”，即阳光销售。
上官同君说，在当前观望气氛依然很浓的市场状况下，房地产公司要突破的第一关是让老百姓买账，而只有开发商公开房源、公开价格、公开优惠、公开背后的若干承诺，才能真正让老百姓信服。
同时，上官同君认为，在郑州，前三家降价的公司，一定会像万科一样“拐卖”成功，但第四家只是简单“降价”的企业，则未必好受。因此，房地产公司应该学习“李云龙式”的不按市场常理出牌、又能够把握营销的真正脉搏、同时把房子卖掉的操盘模式，黑猫白猫，抓住老鼠就是好猫，无论通过什么方式，只要能把房子卖出去，就应该积极尝试。
同时，上官同君指出，从郑州房地产市场目前的“脉象”看，主要表现出“滞胀”和“消化不良”，一方面销量持续下滑，另一方面价格仍在不断人为地被抬高，这从侧面说明商家是“端着金饭碗求救”，显然并没有到了非救不可的地步，靠自我疗养即有可能实现痊愈。企业要抱着一个端正积极的心态，正确看待经济发展过程的阶段性调整，积极地适应新的发展形势，加速产品销售，快速实现资金回笼，确保资金链的安全，切实缓解资金压力。
另外，眼前开发商应该而且能够做的，就是找一位优秀的营销顾问。因为现在无论是找银行、上市还是整合外来资金，都需要周期，项目考察时间也会比较长。而能够解燃眉之急的，就是找一个“李云龙式”的营销顾问。
【融资战略】
一仿“黄埔军校”有章法，有套路，能盈利，吸引投行
“融资”是开发商最容易想到的过关方式。但诸位智囊认为，这一战略说起来容易做起来难，只有有章法、有套路、能盈利的企业，才会获得投行的青睐。
锐骑机构总经理段永淼告诉记者，诸如上市、房地产投资信托计划、房地产债券融资、夹层融资、短期融资券等都是房地产商不太容易实现的融资方式，对大多数的中小型开发商也无实际的参考价值。
而根据锐骑机构的梳理，除了传统的银行贷款外，其他比较可行的融资方式包括与境外基金合作、与大型房地产企业重组、企业或项目整体出售、中小型开发商抱团合作、改变房地产投资模式（转变为房地产投资人）等。
段永淼指出，对于投资机构而言，没有一个固定的选择企业的标准，但大体而言是选择规模稍大的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求也比较高。投资人不会把资金投给缺钱的企业，而是投给能赚钱的企业或项目。逐利性是资本的天性，但最重要的前提是必须要保证资金的安全。
所以，如果房地产企业希望吸引投资者，首先需要明白的是必须有保证资金安全的前提条件，同时项目能够有足以吸引投资的收益。
盛诺金基金执行董事马世杰也指出，专业的基金选择开发企业进行资金注入时，要看这个企业是否有很好的团队在运作这个项目，内部是否有很好的风险控制机制和运作机制，是否有成熟的资本运作思路，否则，基金也不会随便跟进。
如果公司的规模没有那么大，又没有与投行对接到位，开发公司该怎么办？马世杰说，在这种情况下，公司应考虑“战略转移”，依托已有的房地产从业经验和管理能力，来与其他资金或机构合作。
二仿“赤壁战”诸葛找周瑜，各取所需
与直接向外界借钱相比，合作开发也是开发商选择最多的另一种“过冬方式”。
正如东吴同意与诸葛孔明联合起来对抗曹操，实际上是各取所需。
上官同君告诉记者，“有钱找地，有地找钱”是他们2008年的业务重点。河南4300多家地产公司，现在和上官同君接触过的，基本上超过1/3，将近1300家。而据他们收集的信息，目前缺钱的企业占到90%。因此，上官同君创立了“河南18市地土地信息平台”，以方便资本对接。目前，该平台已经给一些大型公司提供了一些民间资金的对接。
上官同君也提醒，开发公司在资金与项目对接过程中，必须具备投融资方面的知识，以规避自己的风险。万一不小心，“卖身契”一签，公司让别人盘走了的状况，并不是没有可能。
【企业战略】
一做企业，构架模式，长足发展
很多房企老板有这样的体会：当与银行、投资机构或者民间资金接触的时候，总是感觉资金方很“强势”，融资也很困难，似乎这些资金方对房地产项目没有多大兴趣，这在几位智囊看来，其实是房地产企业没有“自我调理”好。
张保盈说，银行现在特别关注自我治理的结构，对风险的控制已经越来越严，只要项目风险大，他就不敢跟你合作，开发企业应该把握到这一点。
同时，作为投行，他们也更关注企业的发展模式和业绩。资金方希望能从企业的发展模式中看到这家企业的过去、现在、包括将来是怎么样，即看到整个团队的运营状况。资金方希望这家企业的运营不仅仅是一个环节，而是一个治理类型，是一个运作模式，这个运作模式要从品牌到文化，从管理到人才，都是一个系统。也正是这个系统，让外部的投资者感觉到和这家企业打交道的时候，他们有信心。
张保盈指出，由于河南很多房地产公司的老总都是常年在这个圈子里面走动，而没有真正从中国市场经济或者是国民资金消费这个领域来观察房地产市场，因此，当大势改变的时候，河南几乎所有的企业都面临战略经营模式必须调整的问题。否则，即便资金来了，这些企业也不一定玩得转。
二做产品，细分市场，精确制导
现如今，产品滞销是摆在开发商面前最严峻的问题，马世杰认为，扎扎实实做产品，市场上需要什么，就做什么，也不失为突破市场的好方法。
马世杰说，在2007年的时候，市场形势太好，几乎什么样的产品都能卖出去，但现如今，市场形势变化，只有针对实际需求做出的产品，才有可能取得不错的效果。在他看来，开发经济适用房或者是有固定客群的小户型，都是不错的选择。
经济适用房的优势在于现金回流很快，同时交易的时候不交土地出让金，可以作为企业产品的突破。
小户型由于面对的是年轻一族的特殊人群，受市场的影响也不是很大，因此也可以作为开发企业在特殊时期的主力产品。
三要“转移”，做专业投资人
有一类企业，既不能成为好的开发商，又不能成为好的管理商，或者说不愿意成为管理商，在这种情况下，开发公司该怎么做？马世杰建议说，在当前情况下，开发公司考虑“转型”，做专业的投资人。
在马世杰看来，这类企业懂得项目管理，懂得房地产的特性，如果加入到基金里面去，不管是作为一个有限合伙人也好，还是普通合伙人也好，都可以成为投行的一分子。而这种投行，外国基金是非常看好的。外国基金来到国内的时候水土不服，不懂得国情。当这类外国基金看到你很专业，看到你的思路和他的思路一致的时候，是很乐意合作的。