中原楼市

1.正商·东方港湾奠基盛典隆重举行
    2007年12月20日，郑东新区商都路与东风东路交汇处正商·东方港湾奠基盛典在此举行。郑东新区管委会副主任赵兴斌等政府领导与正商公司、宏光正商置业有限公司、中原监理有限公司的领导齐聚一堂，为正商·东方港湾奠基剪彩。
2.鑫苑（中国）22日对外宣布：鑫苑在美成功上市
    12月22日上午，中国住宅房地产开发商鑫苑置业有限公司召开新闻发布会，正式对外宣布鑫苑（中国）置业公司于纽约时间2007年12月12日在美国纽约证券交易所挂牌，至此，鑫苑（中国）有限公司成为第一家登陆纽约证券交易所的中国房地产开发商。
3.12月22日首座国际广场盛大开盘
    12月22日首座国际广场盛大开盘
    销售现场：未来大道与商城路交汇处东北角,售楼热线：0371-66306666/9999
4.蓝钻稀缺多层、国际公寓12月22日盛大开盘
    蓝钻稀缺多层、国际公寓12月22日盛大开盘
    售楼热线：0371-66822333/666
5．广厦“情人街·爱之城”演绎2007圣诞嘉年华之夜
    时逢圣诞节、元旦佳节来临之际，郑州广厦置业为感谢城市之巅项目近千名新老业主的大力支持和厚爱，于12月22日晚在御花园大酒店举办“情人街·爱之城”2007圣诞情业主嘉年华之夜，城市之颠广大新老客户和房地产业界专家嘉宾、广厦置业高层领导齐聚一堂，共享一年一度的爱之城“家宴”晚会。
6.“瑞泰·时尚频道”2007圣诞PARTY暨时尚会员联谊会
    圣诞节来临之际，河南瑞泰置业有限公司为感谢新老业主的大力支持和厚爱，于12月22日晚在漓江温泉大酒店举办瑞泰·时尚频道2007圣诞PARTY。
    销售现场:京广路与政通路交汇处西500米
    售楼热线:0371--68702333/68759333
7.东方今典房地产集团2007年成功捐建10所爱心学校
    2007年12月23日上午九点，在信阳市龙潭大酒店内第十所东方今典爱心学校的捐建仪式在这里举行。东方今典房地产集团2007年第十所爱心学校正式落户信阳市平桥区城阳城址保护区。河南省宋庆龄基金会蒋可明秘书长、信阳市四大班子相关领导及东方今典集团董事局主席张泽保出席了本次捐建仪式。截至目前，东方今典房地产集团已实现捐款320万元，捐建学校10所，其中信阳8所、洛阳2所。
8.12月28日海联国际内部认购
    海联国际大厦位于郑东新区CBD核心金融带，是河南海联投资置业有限公司投资兴建的一个集金融、办公、商业休闲、会议展览于一体、多元共生的超5A智能化纯写字楼，刚荣获“2007河南经济最具发展力项目”大奖，是目前CBD区域唯一获此殊荣的甲级纯写字楼项目。12月28日将开始内部认购。
    9.中央特区1月6日7号、10号楼隆重开盘
    1月6号，中央特区7号楼和10号楼隆重开盘。
    销售现场：金水东路与农业东路交叉口向南600米,咨询热线0371-68087111/222

业内资讯

1.15起土地违法案件占地1226亩
    郑州市国土资源局通报了在“土地执法百日行动”中，查处的15起典型土地违法案件。
    郑州市国土资源局有关负责人称，15起土地违法案件共占地1226亩，建筑面积12万平方米。按照郑州市政府要求，将依法对相关违法案件进行查处，并对有关责任人和当事人给予纪律处分或追究刑事责任。
    15起土地违法案件的单位和个人如下：
    河南顺源铝业有限公司；宋楼煤矿煤业有限责任公司；荥阳市亚申碳素厂；郑州市林氏印务有限责任公司；登封市丰晟建材有限公司；中牟县城关镇居民张素兰；金水区庙李镇杲村村民宋同杰；中原区航海西路办事处冯湾村村民冯红文；郑州澍青医学高等专科学校；河南鑫垒房地产开发有限公司；中国石油化工股份有限公司河南郑州分公司；北京浩远正业机器设备有限公司；经济技术开发区明湖办事处岔河村村民高合旺；高新区南流驾校；高新区石佛办事处五龙口村一、二、三、四组村民。

2. 郑州市11月份商品住宅 销量大升价格小降
    郑州市商品住宅销量在连续下降两个月后，11月份卖出8588套，比10月份上涨了69.69%，销售均价却比10月份下降了1.5%，降至3876元/平方米。
    统计显示，在成交量提高的背后，是市场供应的大幅增加。11月份，郑州市商品房批准预售面积110.35万平方米，较10月份上涨48.14%。
    业内人士分析，国家的宏观调控政策经过两个月的市场反应之后，开发商和购房人都有所适应，部分开发商也采取了一些积极的经营手段，使得交易量开始回升。
    “价格小幅下降是正常现象，并不能说明郑州市房价就开始全面回落。目前，郑州市房地产市场还处在上升期。”郑州市房管局的相关负责人解释。
    虽然近3个月省会商品住宅的销量有所波动，但记者走访了几个楼盘后发现，市场上的商品住宅价格却依然坚挺，多数都在每平方米4500元以上。

3. 新建住宅楼院要设信报箱 河南省出台相关意见
    自明年1月1日起凡新建城镇居民楼房、住宅区必须将邮政信报箱群(间)作为配套设施。记者昨日获悉，河南省建设厅、邮政管理局、邮政公司《关于加强城镇居民楼房住宅区邮政信报箱群(间)建设的意见》已经省政府同意。
    意见指出，邮政信报箱群(间)属于居民楼房、住宅区的公共配 套设施，各省辖市要确保新建加快补建，努力实现明年１月１日以后新建成的城镇居民楼房、住宅区信报箱覆盖率达到100％2008年年底各省辖市城镇居民楼房、住宅区信报箱整体覆盖率达到50％以上2009年年底达到70０％以上2010年年底达到90％以上的目标。

4. 河南前11个月房地产投资:办公楼成投资新宠
    记者昨日从河南省统计局投资处了解到，截至11月底，河南省房地产开发共完成投资725.78亿元，仍然呈现高速增长的态势。其中，办公楼的投资增长了60.7％，成为我省房地产投资结构出现的一个新现象。
    2007年以来，河南省房地产开发资金到位情况良好，到位资金的增速一直快于开发投资增速，全省房地产开发到位资金高于开发投资增速14.4个百分点。其中，自筹资金和定金及预付款分别以45.5％和30％的比重成为资金来源的主渠道。1～11月，我省现房销售面积986.19万平方米，增长76.7％，比1-10月高14.5个百分点；销售额176.19亿元，增长80.5％，比1-10月高14.6个百分点。期房销售面积2020.71万平方米，销售额510.22亿元，分别增长65％和92.6％，分别比1-10月高8.4、6.3个百分点。前11个月，我省房地产开发完成的投资总额同比增长了44.7％，住宅仍为投资重点，商业营业用房投资和其他投资所占比重比上年同期均有所下降；与之相反的是，1-11月，我省对办公楼的投资增长了60.7％，达到24.77亿元，比前10个月的增长总值高29.3个百分点，比重由上年同期的3.1％上升到3.4％，成为河南省房地产投资的新宠。

5. 建设部要求各地公布住房建设计划时间表
    建设部部长汪光焘说，各地要继续完善和落实住房建设规划，抓紧制定和落实未来两年的住房建设计划和五年规划，并向社会公布。各地1月底前要公布2008年度住房建设计划，3月底前要公布2009年度住房建设计划。6月底前要公布2008年至2012年住房建设规划。重点明确廉租住房、经济适用住房、限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目。要控制单宗土地供应规模，明确项目开竣工时限，确保供应出去的土地能够及时开发建设。

6.郑州2007年建了70万平方米经济适用房，2008年预计建150万平方米。
    12月28日上午，在郑州市委经济工作会议上，郑州市委副书记、市长赵建才透露，明年，郑州市政府将充分发挥公共住宅公司的作用，争取建成经济适用住房150万平方米。郑州市今年经济适用房竣工面积约70万平方米。
    政府投资的社会保障性住房比开发商的房子价格低，基础配套设施更有保障。12月26日，郑州市公共住宅公司投资的第一批经济适用房和廉租房开工，总建筑面积27.4万平方米，由郑州市财政全额投资。

深度·思考

1. 以租代征、小产权房、地王、民生供地——2007土地问题关键词
    无论多大项目、多少规划、多好的理想，城市化、工业化一切建设，归根到底都要落到有限的土地上。2007年，作为最重要宏观调控工具之一的土地供应，焦点、热点、亮点齐全：以租代征、小产权房、民生供地、天价地等，传导出土地“闸门”日趋关紧的“吱呀”之声。

【以租代征】土地闸门暗潮汹涌
    年关将近，今年9月启动的土地执法百日行动开始收尾。百日行动打击的，是“以租代征”等非法用地行为，这成为2007年国家关紧土地“闸门”的信号弹与发令枪。
    8月份第七次卫星监测执法检查结果显示，2005年10月至2006年10月，监测90个城市的重点项目，违规违法用地约为1.3万宗，涉及土地面积24万亩，占同期新增建设用地宗数和面积的比例分别为51%和22%。其中11个城市违规违法用地面积超过1万亩，17个城市违规违法用地宗数比例超过80%，8个城市违规违法用地面积比例超过80%。
    国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史说，当前土地违法主要有三种类型，一是“以租代征”，违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过租赁、承包等方式非法使用农民集体土地进行非农建设。二是违反土地利用总体规划和年度计划，突破批准开发区范围，擅自扩大面积，有的还以各种名义新设立开发区。三是未批先占先用，未依法取得建设用地审批手续，就擅自先行征地、供地和施工建设。
   今年已上报的26个省（区、市）325个单独选址建设项目中，已动工建设的229个，均为未批先用违法用地，违法比例高达70.5%。
    违规违法用地形势严峻，主要原因是地方政府自行其是，我行我素。从深层次分析，在土地供需矛盾长期存在的国情下，干部考核制度和财税体制，并不利于科学发展观的真正确立。“土地围绕项目转”的用地模式，难以从根本上改变。而对违法违规行为查处普遍偏轻，产生了极大的负效应。

【小产权房】城市化对话粮食安全
   其实所谓“小产权房”就是“无产权房”，但兜着圈卖仍然火爆。12月初，国务院常务会议以及国土资源部重申禁止城市居民购买所谓“小产权房”。除了违反土地管理法律法规之外，“小产权房”踩上了18亿亩耕地的“红线”。
    专家指出，“小产权房”折射出来的，是吃饱肚子与改善居住环境间的矛盾，经济发展与粮食安全间的艰难选择，以及过高的商品房价格与群众买不起房的无奈选择。
    毫无疑问，我们渴望更多工业、城市用地，更多高速公路和停车场，然而中国必须以世界四分之一的人均土地和八分之一的人均水资源，养活13亿人口。
    国土资源部信息显示，目前非法用地现象正向乡镇政府和村级组织传导，村级组织违规违法用地趋势迅速上升。据估算，每年我国新增建设用地95%以上属于农村集体农用地，其中违法占用农村集体农用地的宗数、面积以及耕地面积，几乎都在50%以上。
从这个不断扩大的数据，可以戳穿“旧村改造”等幌子。
    徐绍史说，非法用地向乡村一级传导、蔓延，占用的大多是优质耕地，规避占补平衡，只占不补，如不坚决遏制，坚守18亿亩耕地红线的目标肯定会落空，农民面临的长期风险也非常大。

【地王】警惕面粉贵过馒头的“天价地”
    近来，国有土地出让中，每平方米楼面地价高出周边房价的“天价地”在上海、南京等地频现。非理性土地价格上涨，隐含着房地产市场投机和投资需求过度扩张，对地产市场可能造成的负面影响和可能导致的金融风险不容低估。
    在目前城市保障性住房尚未全面铺开情况下，“天价地”易引发公众对于房价增长过快恐慌心理。北京师范大学教授邬翊光指出，有些开发商高价拿地，并不是单纯为建造房子出售，而是为在股市上翻云覆雨。中国土地勘测规划院副院长周建春提出，一些上市房地产企业凭借雄厚资本力量，频频拿地制造“地王”，投机和投资需求扩张，真正消费受到抑制。
    开发商敢以“天价”拿地，是暗含着对今后房价上涨、修改规划、上市融资等强烈预期，是非理性需求所致，因此必须对进入房地产市场的资本进行严格监管。
    从操作层面上，进行合理引导非常重要。11月8日上海几幅住宅地块的最终竞价结果是，郊区土地均价每平方米过万元，上海城区新江湾城出让的第四幅住宅用地楼面地价高达每平方米两万元。这次挂牌现场竞价从现场举牌竞拍改为一次性书面报价。本意是抑制公开举牌所产生的非理性行为，但由于不知道其他公司“底牌”，每家公司都报出极限价格。
    中国土地勘测规划院副院长周建春认为，可以适当缩小土地出让面积，加快土地开发时间。尽快建立全国土地统一登记体系，对土地开发规模过大的开发商，采用累进制的税费征收办法，从经济上抑制其囤地的冲动。

【民生供地】把准节地型社会“脉门”
    衣、食、住、行，是人类生活基本需求。当城镇居民吃、穿问题解决后，自然希望住房、出行条件得到改善。“衣食”与“住行”间的矛盾，有望随着2007年国家决定加大廉租房、经济适用房供地的力度找到缓解之路。
    9月30日，国土资源部宣布进一步加强土地供应调控，要求各地进一步加大土地供应结构调整力度，确保用于解决城市低收入家庭住房困难的土地供应。要求优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地不得低于申报住宅用地总量的70%，不符合要求的不予批准。
从世界各国和地区的经验来看，解决城市低收入家庭的住房困难，仅靠市场机制恐怕难以办到。缓解普通人住房需求与耕地保护的矛盾，必须适当压缩工业用地，增加民生用地，以保障廉租住房等保障性住房用地供应。
    今年前三季度全国房地产开发用地供应量同比增加29%，其中普通商品住房和经济适用房增幅分别达到38.2%和47.6%，占住宅用地总量比例逐步提高。全国土地市场动态监测数据显示，今年前三季度全国房地产开发用地供应量呈增加态势，从重点城市看，呼和浩特、青岛、深圳、北京、郑州、天津、上海、沈阳等城市前三季度廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地都超过70%。
    思考仍在继续……

2.2008年房地产市场走向何处？（上）

    2007年，被称为“房地产保障性政策年”，房地产市场在第二套房贷政策调整、央行连续五次加息等中央一系列的调控政策下，特别是被业界称为“24号文”的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，使解决低收入家庭住房困难被纳入ZF公共服务职能，ZF住宅调控思路在今年发生了标志性的转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。
    有目共睹，今年以来，经济适用房、两限房以及“90、70%”政策标准商品房的土地供应已在放量，房地产的供应结构正在发生改变。然而，时值年末，全国各地房地产价格的上扬态势依然未变。据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的最新调查显示，今年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，全国有5个城市涨幅超过10%。其速度已超过房价上升最为迅猛的2004年。北京2007年的商品房均价较2006年上涨超过50%，二手房市场也遇到前所未有的“量降价升”的尴尬。
    在保障性住房体制确立，廉租房、经济适用房、两限房用地及项目建设相继纳入政策轨道后，近日，温家宝总理在狮城“取经”期间又提出，“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”，并在谈到建设经济适用房时提到“经济适用房大多数是面向中产阶级的”；中央经济工作会议日前又进一步提出，将货币政策由“稳健”改为“从紧”；此外，2008年奥运会的召开，使人们对2008年房地产市场充满期待。2008年楼市是否会出现拐点，成为2007年岁末人们关注的一大热点。

■改变无疑成定局
    应该说，2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，已经为2008年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。这一切一定会在2008年的楼市显效。
    【业内观点】业内人士认为，国务院“24号文”以及温家宝总理关于“经济适用房大多数面对中产阶级”的考虑，划定了ZF与市场的责任边界。“90、70%”政策的逐步落实，保障性住房的大幅增加，将使住房套型结构比与居民收入结构比向合理方向调整，更多的人能够有房可住。
    【相关行业】北京伟业顾问公司董事长林洁认为，2008年以后，从严政策的实施，市场土地与住房供量会增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房将出现“三足鼎立”的市场局面，这种结构上的改变，有利于形成梯级消费。经济适用房及两限房进入市场，也会使商品房市场在价格预期方面受到较大的影响。
    【社会科学】中国社科院金融所研究员易宪荣认为，日前银监会与央行刚刚出台的对第二套住房贷款的界定，不仅把第二套住房界定以家庭为主，而且把家庭的相关的成员也清楚地界定在第二套住房范围内，特别是以家庭来界定第二套住房，使房贷对改善住房条件的家庭才适用，而对于投资者不适用。这对今后房地产需求市场将产生巨大影响，它将会改变人们对房地产的市场预期。
显然，用银行房贷炒房、以房养房的投资行为已受到政策的挤压。中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌也认为，去年1-10月份，个人住房抵押贷款增加了81%，远远超过了投资规模。贷款从紧意味着楼市会出现转变。

■房价拐点不现实
    尽管宏观调控并非直接针对连续攀升的房价。但住宅价格上涨过快已成为当前我国房地产市场中的核心问题。现在很多人在争议，在2007年土地、金融、住房保障等一系列政策调整下，明年房价是否会出现拐点。在深圳、上海爆出房价下降的消息后，人们对房价始终高企的北京楼市倍加关注。
    此前有消息说，11月份北京市新开楼盘45个，均价为14966元/m 2，较10月份新开楼盘均价15324元/m 2下降了358元。有人认为这是北京房价持续攀升以来出现的拐点。但业界的专业人士认为，以一个月而且大多在北京五环外开盘的远郊项目做出北京房价出现降价拐点的结论不足为据。
    “北京从2000年开始到现在，还未出现房价下降的情况。”中原地产华北区董事总经理李文杰对此表示，房地产行业通常用交易价格来计算楼盘价格变化，新盘价格不代表成交价，其变化很难说明北京整体楼盘的价格变化。拐点的提出给买房人的预期是价格下降，而这根本就不现实。顾云昌也认为，商品房的均价仅是判断房价的一个方面，不能完全以均价涨跌判断房价的走势，“可能这个月郊外楼盘放量多，使整个均价下降，但下个月如果市中心楼盘开盘多，那么整个均价可能又被拉升”。
    业内分析人士普遍认为，房地产具有很明显的地域性。比如，北京的投资买家比例约在20%，一套商品房的多次转手率不高，但深圳由于紧邻港澳，投资投机买家比例很高，房价在深圳出现拐点，不意味北京也会跟着下降。21世纪不动产认为，由于深圳一套商品房转手3、4次，甚至10余次的买卖投机行为比较严重，房产倒手很快，以致于长期以来，深圳呈现没有二手房市场指导价的特殊情形，央行关于第二套房贷政策对深圳高比例的投机行为产生很强的抑制，因此其房价出现明显下降。
    建设部政策研究中心主任陈淮以及李文杰等多位业界专业人士一致认为，拐点是指增长速度变缓，即使有拐点，也只是价格上涨幅度减缓，不会是价格下降。

    思考仍在继续……

3.2008年中国房地产业走势预测(上)

    即将过去的一年中国房地产业经历了前所未有的洗礼与擅变。

    走势一：2008年将是中国民生地产新元年
    民生新政催生民生地产。以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生地产，正蓄势待发。随着民生新政的实施、随着大力发展民生地产，百姓在购房选则上趋与更加多元和更加理性。过去是开发商独此一家，别无分号，不买也得买，砸锅卖铁、东拼西凑也要筹够首付款，明明白白地挨宰。随着新的住房保障制度的建立，有相当一批人群将被从过去的买房大军中剥离出来。中央ZF对解决中低收入人群住房困难决心之大、措施之具体是前所未有的。随着廉《廉租住房管理办法〉、〈经济适用住房管理办法〉等相关政策的出台，百分之七十的土地供应保障、相关税费的减免等措施，将会加快解决中低收入家庭住房困难问题的步伐。经过2007年的一系列前期政策盘整、梳理，房地产市场整治、土地市场督察，对整个房地产业运行情况更加清晰。这就为大力发展民生地产扫清了障碍、打下了基础、铺平了道路。民生地产将隆重登场。可以预言：随着年初两会的召开，民生地产将会驶入快车道。总理将会在ZF工作报告中用相当的篇幅阐述解决中低手入家庭住房问题的重要性一及将会采取的对策。解决中低收入家庭住房困难将成为各级ZF一项十分重要的职责和一项重要而长期的政治任务。将在全国上下拉开民生地产新时代的大幕！相关配套法规、政策将会逐步完善并加以实施，大力发展民生地产将成为ZF落实民生新政的重要举措。

    走势二：将掀起新一轮土地风暴
    土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大。在2007年百日土地大督察的基础上，将会进一步深挖彻查，一些隐藏较深的土地硕鼠将会被悉数挖出和铲除。土地督察制度将日趋健全。新一轮土地风暴将会比2007年来势更猛、持续时见更长，将成为一个长期悬在那些不法谋地者头顶的达镇邪之剑，随时都有可能斩断深向土地资源的黑手！非法圈地囤地、炒地炒项目者将会受到更大力度的打击与严惩！

   走势三：将掀起更严励的新一轮房地产新政
    中央ZF针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。捂盘惜售、哄抬房价等行为将受到重点查处与打击。金融、税收等方面的新举措也将会跟进。各相关部门将对房地产市场的违规行为形合围之势，使违法者无容身之地。对一些屡教不改、多次违规操作的开发商将会被清理出局。房地产企业面临新的洗牌。

   走势四：“四节一环”将成为房地产业开发建设主导理念
    随着《民用建筑节能条例》等一批相关行政法规、行政规章和产业政策的颁布实施，“节能、节地、节水、节材、环保”的理念将成为房地产业主导型理念，并且要按照国家强制标准加以贯彻落实。“四节一环”将由一种新兴理念进而转化为具体行动，一大批符合“四节一环”理念的新型住宅也将应运而生。