中原楼市

1．清华·忆江南别墅接待处盛情迎客
    12月25日清华·忆江南别墅接待处盛情迎客,项目位于黄河大观西侧，伴山湖畔，郑州唯一的山水独栋别墅，幢幢挺拔傲视中原。清华.忆江南借层峦叠嶂的山势而建，面伴山湖而立，怀抱多条原生态山谷，占地5000余亩的广阔造城空间，独享3000余亩的私家山林。诠释国际真正的别墅Villa含义——自然山水生活。

2．广东利海集团郑州两大项目亮相 “托斯卡纳”2008年上半年面市
    12月28日城中村改造项目“托斯卡纳”正在接受会籍申请，现房实景即将完工，预计于2008年上半年全面推向市场。总占地面积约20万平方米，建筑面积约50万平方米。
项目地址：北环以南、秦岭北路。

3． 12月29日高速·奥兰花园项目隆重开工奠基
    12月29日上午, 河南高速房地产开发有限公司开发建设的“高速·奥兰花园”项目在郑东新区隆重举行开工奠基仪式。项目占地面积186.6亩，总建筑面积约33万平方米，规划容积率3.1，建筑密度23.3%，绿化率46%，停车位3000个。
    项目地址：郑东新区东风东路、康平路之间

4．商城遗址公园一期工程动工
    2007年12月29日上午，郑州市商城遗址公园项目一期工程在东大街商城遗址南广场开工。主要建设任务包括：对商城遗址东南城垣本体及两侧20米的区域进行保护展示和环境整治。

5．中凯登封创大业，万丈豪情铸辉煌
    12月29日上午，上海中凯企业集团登封经济适用房建设项目举办了隆重的奠基仪式。据悉该小区规划建设总用地159.68亩，总建筑面积12.8万平方米，总工程分两期开发建设，一期开发81亩，主要建设多层砖混住房。

6．联盟新城三期演绎中式交房盛典
    12月30日，联盟新城三期举行了一场具有浓郁民族文化特色的中式交房活动。联盟新城三期秉持对民族传统居住文化的传承和发扬，倡导现代居住理念，被誉为“建筑中的国语”。
    项目地址：郑东新区郑东新区农业东路88号（与第三城市中心轴线交汇处）
    咨询热线：65678888 65686666

7．新年选新房安泰送大礼主语城2期31日公开选房

2．郑州：明年千万元房地产项目要有工程担保
    12月26日，郑州市政府出台了《继续做好建设领域双清欠工作有关问题的通知》，首次提出，对因财政困难、无力偿付剩余拖欠款的地区，除极特殊的项目外，地方各级发展改革部门一律不再批准其新建项目。郑州市政府还明确了农民工工资支付责任，施工总承包企业要对所承包工程的农民工工资支付全面负责。施工总承包企业因转包、违法分包工程造成拖欠农民工工资的，由施工总承包企业承担全部责任，并先行支付农民工工资。
    郑州市规定：从2008年1月1日起，工程建设合同造价在1000万元以上的房地产开发项目，建设工程开工前，业主、承包商都得先找机构作担保。工程完工后，如果工程款没人付，农民工工资没处领，担保机构就得承担责任。

3．水泥价格持续攀升后期或将高位回调
    商务部监测显示，在生产成本增加、需求相对旺盛等因素的影响下，四季度国内水泥价格持续攀升。12月中旬，全国水泥平均价格较10月初上涨4.0%，同比上涨16.2%。分析认为，新增产能未能及时跟上造成阶段性供应偏紧是造成水泥价格攀升的主因。但专家分析认为，受产量增加以及施工进度放缓等因素的影响，后期水泥价格有望高位回调。

4．《城乡规划法》与老法《城市规划法》有七大区别：
    十届全国人大常委会审议通过的《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日起施行。《城乡规划法》与老法《城市规划法》有七大区别：
    第一，由“城市规划”到“城乡规划”，一字之差，调整的对象即从城市走向城乡，从而将原来的城乡二元法律体系转变为城乡统筹的法律体系。
    第二，从坚持的原则来看，老法是“指导建设”，而新法则是强调资源保护。
    第三，从方法上来看，老法重规划的编制和审批，新法则重规划的实施和监督。
    第四，以前违反规划后没有对责任主体的处罚，新法则有严格的责任追究，并把对城乡规划主管部门自身工作的约束摆到重要的位置。
    第五，老法强调规划部门的作用，新法则强调公众参与和社会监督。
    第六，新法完善了对违章建筑的处理机制，依法设定了责令停止建设、限期改正、处以罚款、限期拆除、没收违法实物或者违法收入等各类行政处罚和行政强制措施。同时，还规定当事人不停止建设或者逾期不拆除的，当地人民政府可以责成有关部门查封施工现场、强制拆除。
    第七，在城市化快速发展阶段，规划必须充满弹性，才能动态地适应城市的快速变化。为此，新法同时也重视了规划的修改，专门设立一章，明确城乡规划修改的条件和修改审批的程序。

5．2007年炒股炒楼所得昨起报税
    从1月1日开始，2007年年收入超过12万元的纳税人可以开始自行申报个人所得税。和2007年不同的是，从2008年开始，炒股炒楼所得需要明确申报。
    分列股票房屋转让所得
    和上年一样，此次个税申报的收入仍分11大项，包括工资、薪金所得，个体工商户的生产、经营所得，对企事业单位的承包经营、承租经营所得，劳务报酬所得，财产转让所得等。和上年不同的是，此次申报填写“财产转让所得”一项时，需将股票和房屋转让所得分列。如果转让盈亏为正数，则根据实际情况填写；若盈亏为负数，则填零。股票转让所得根据目前规定是免税的，且允许盈亏相抵；个人房屋转让所得需满足一定条件才可以免税。
    在股票转让所得这一项下，相关应纳税所得额、应纳税额等栏目均不要求填列，纳税人惟一需要提供的信息就是年所得额的具体数目。
    中央财经大学税务学院副院长刘桓曾表示，国税总局要求将这两种收入分列显示，是为了方便税务机关进行数据分析，并与相关机构进行核实，为今后推行分类和综合相结合的税收改革做准备。

6．发改委：2007年房地产市场呈三大特点需求仍旺盛
    国家发改委日前发布的一份报告显示，2007年1-11月，全国房地产市场运行呈现市场需求旺盛、以住房为主的房地产开发投资增速继续加快和房价涨幅较高三大特点。
    统计显示，2007年前11个月，全国商品住房竣工面积2.73亿平方米，同比增长8.5%，增幅比06年同期下降0.4个百分点；销售面积5.5亿平方米，同比增长32.3%，增幅比06年同期上升19.7个百分点。其中，现房销售面积1.48亿平方米，同比增长15.6%，增幅比06年同期上升24个百分点；期房销售面积4.01亿平方米，同比增长39.7%，增幅比06年同期上升14.2个百分点。与此同时，商品住房空置面积继续下降，11月末全国空置商品住房5766万平方米，同比下降14.2%，降幅较上月加快0.9个百分点。
    与此同时，以住房为主的房地产开发投资增速继续加快。1-11月，全国房地产开发完成投资21632亿元，同比增长31.8%，增速比06年同期提高7.8个百分点。其中，商品住宅完成投资15440亿元，同比增长33.7%，增速比06年同期提高5.3个百分点，占同期房地产完成投资的71.4%，比06年同期提高1个百分点；经济适用住房完成投资693亿元，同比增长31.7%，增速比06年同期提高21.3个百分点，占同期商品住房完成投资的4.5%。

1、房地产行业发展模式或改道？

    12月11日，关于第二套房贷新政的细则，终于在诸多争议中正式出台，央行与银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称：《补充通知》）。作为房地产调控领域的一项重磅政策，业内人士认为，《补充通知》再次传递出房贷调控升级的信号，同时，它还将对房地产市场的未来发展产生巨大影响，从根本上区分房地产市场的投资与消费，并改变房地产市场发展模式和市场预期。而房地产市场预期的改变，会决定未来房地产市场的发展方向。
    《补充通知》重点明确了，以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，已利用公积金贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第二套住房。这也是之前市场对二次置业的几种可能解释中最严厉的一种定义。对第二套住房界定的重要性，并非仅是谁购买第一套住房、谁购买二套住房的问题，而是预示着中国房地产市场将发生巨大变化，房地产市场发展模式将发生巨大变化。
    从《补充通知》可以看到，对房地产的个人自住需求，政府会一如既往地采取鼓励、帮助政策，以便让更多居民能够便利进入房地产市场。也就是说，未来房地产市场将是一个以居民自住消费为主导的、民生的市场。这也是政府调控房地产市场的基本宗旨。而对于房地产投资，央行的信贷政策既不鼓励也不阻止，而是要求投资者以市场的价格机制来应对，投资者收益率高，同时要付出相应的融资成本。这些政策表明，对投资者来讲，房地产市场是一个高风险市场，进入这个市场就得把相应风险考虑进去。在前述条件下，如果把房地产市场区分为消费、投资各有侧重的市场，那么，房地产市场的任何波动，央行都能够应付自如，采用不同的货币政策。可以说，《补充通知》对第二套住房的界定，无论是从内涵还是从外延上来看，都比早些时候不少人对第二套住房的解释要深刻与广泛得多。从这一点看，政府对调整房地产发展模式下定了决心。
    今年以来，首付提高、利率提高、银根紧缩、清查囤地囤房、限期开发、加大土地供应、征收房屋保有税收等举措频频出台。众多调控组合拳在如此短的时间内针对一个行业密集推出，恐怕在任何一个国家都很少见。尤其是今年9月27日，中国人民银行和中国银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，　全面紧缩针对房地产行业的贷款，更表明了紧缩银根这一套在开发商头上的金刚圈，将成为央行在未来较长时间内执行的一项政策。
    但是，在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台之后，各金融机构、各部门、各企业及个人都以自己的利益来理解和界定第二套住房。由于房贷在各大银行中所占比例不同，所以各大银行的执行标准也不一致。四大国有银行房贷比重最大，所以对第二套房的要求也最严格；而众多股份制商业银行由于比重相对较小，所以更看重利润，尺度会比较松。这种执行政策的不一致，让第二套房贷的新政被部分人所诟病，怀疑央行走过场的声音越来越高，迫使央行统一标准。
    《补充通知》也由此应运而生，它不仅把第二套住房界定为以家庭为主，特别重要的是，它还对银行贷款已还清者再次贷款购房做出了明确规定。这一条超出了以往不少人的理解。尽管这一条也附加了住房面积限制，但这只是相对于改善住房条件的家庭才适用，对于投资者是不适用的。同时，用公积金贷款购买住房也比照商业银行贷款购房的市场准入。这些规定都看出了政府限制房地产市场投资炒作的决心。
    业内人士这样认为，“尽管部分二次置业仍可视为首次置业，但这表明央行对目前房地产市场的态度是比较谨慎的。尽管美国的次级债危机对中国房地产市场没有直接影响，但国内金融机构已开始关注房地产贷款的潜在风险”。管理层的此举也理顺了房贷市场的认定秩序，有利于形成公平竞争的局面，提高了投机炒作和待价而沽者的成本和难度，同时在一定程度上降低了银行房贷业务风险。房贷新政将会让高烧的楼市冷却，相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显和容易得多。一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价。未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延，房贷新政的威力还将继续扩大。

    思考仍在继续……

2.2008年房地产市场走向何处？（下）
    2007年，被称为“房地产保障性政策年”，房地产市场在第二套房贷政策调整、央行连续五次加息等中央一系列的调控政策下，特别是被业界称为“24号文”的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能，政府住宅调控思路在今年发生了标志性的转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。
    有目共睹，今年以来，经济适用房、两限房以及“90、70%”政策标准商品房的土地供应已在放量，房地产的供应结构正在发生改变。然而，时值年末，全国各地房地产价格的上扬态势依然未变。据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的最新调查显示，今年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，全国有5个城市涨幅超过10%。其速度已超过房价上升最为迅猛的2004年。北京2007年的商品房均价较2006年上涨超过50%，二手房市场也遇到前所未有的“量降价升”的尴尬。
    在保障性住房体制确立，廉租房、经济适用房、两限房用地及项目建设相继纳入政策轨道后，近日，温家宝总理在狮城“取经”期间又提出，“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”，并在谈到建设经济适用房时提到“经济适用房大多数是面向中产阶级的”；中央经济工作会议日前又进一步提出，将货币政策由“稳健”改为“从紧”；此外，2008年奥运会的召开，使人们对2008年房地产市场充满期待。2008年楼市是否会出现拐点，成为2007年岁末人们关注的一大热点。

■多动因推高房价
    房地产界、经济界的专业人士普遍认为，房价不会下降主要缘于市场房源供不应求。国家发改委的调查显示，今年前三季度，全国商品住宅竣工面积同比增长11%，而销售面积同比却增长了33.9%，其中，现房销售面积同比增长14.7%，期房销售面积同比增长42.9%。销售面积是竣工面积2.15倍。李文杰认为，从供给上看，2004年，能够卖的房子和卖掉的房子比值是74%，而到今年10月份是99%，呈现严重的供不应求，目前这个缺口是比较大的。而且，从2004年到现在，供应面积和套数以年30%的比例在减少。另外，二手房市场不发达使住房供应严重依赖新建商品住宅市场。但需求方面，虽然买家会因房贷门槛增加等新政策的影响呈现一段时间的观望，但观望并非减少了需求，需求仍然存在。
    城市化水平的迅速提高，新增城镇人口对住房需求急剧增大。建设部原副部长、中房协名誉会长杨慎认为，中国每年1600万人进城，使城市住房供求矛盾加大。业内人士认为，北京房地产市场的需求中，外埠的需求占到整个需求的35%左右，而北京的土地资源及供给能力有限，这决定了房价越发向高端挺进，这其中包括海外和内地资金流动性过剩造成资产价格上涨的因素。
    对房价长期跟踪调查的国家发改委投资研究所房地产研究中心副主任刘琳博士更提出，长期来看，25岁-45岁是住房消费的主要群体，其中25岁-35岁正处于婚恋期，他们对住房需求呈现刚性，我国的人口结构决定了未来15年，住房需求都会相当旺盛。
    中大恒基认为，到2007年底，全国房地产开发商囤地面积约10亿平方米，按照容积率3来计算，建成的商品房面积可达30亿平米，而2006年全国商品房施工面积为19.41亿平米，囤地面积已远远超过一年总施工面积，囤地现象已成楼市的“毒瘤”。今年北京住宅交易量下降，价格飙升呈现“有价无市”状况，其中一个重要原因就是开发商采取各种隐蔽手段违规销售、囤地捂房，有意拉长开发周期，人为减少供应量，进而哄抬房价。

■明年底涨幅有望减缓
    目前，大量被称为“夹心层”的住房需求者期待着2008年能使“中产阶级”住房也享有“保障住房”的阳光。房地产业界对此也格外关注。但业内人士大多分析认为，温总理“狮城”讲话更多表明政府加大保障住房投入的政策取向。由于我国高收入阶层只占20%，基于目前政府的财力，要想将其余占80%的低收入和中等收入住房消费人群全部纳入国家的保障性住房范围，政府的财政压力会很沉重。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，温总理的讲话重新划定了政府和市场的责任边界，其详细政策还要看明年两会的政府工作报告。
    尽管物业税不是针对房价而来，但业内人士普遍认为，如果明年政府对住宅征收物业税，其对全国房地产市场的影响会很大，对持有多套住房收税使需求受到的抑制，将会使一、二手楼市的价格升势明显减缓。而就目前情况，对于北京房价的走势中原地产、中大恒基等机构判断，由于从去年年底开始政府加快推出土地，前后推出300多万平方米，这部分建设项目与今年已经规划开工的两限房、经济适用房项目在明年底应该可以上市。另按北京土地整理储备中心公布的2007年底前住宅及含住宅项目用地的总供地面积将达825.1万平米，总规划建筑面积达899.8万平米。按照2007年已交易土地的平均容积率1.36来估算，将会形成940.2万平米的建筑规划面积，再比照建设部“90、70%”政策计算，未来一两年，应有7万余套90平米以下的中小户型房屋面市。明年年底到2009年北京的平均房价增幅有望放缓。

■国房景气指数连续8月攀升
    国家统计局今天公布的数据显示，11月份“国房景气指数”为106.59，比10月份上升0.85点，连续8个月环比攀升。
今年以来房地产开发投资快速增长，11月份房地产开发投资分类指数为104.53，比10月份上升0.11点。1月至11月份，全国完成房地产开发投资21632亿元，住宅完成投资15440亿元。
    11月份土地开发面积分类指数为98.04，比10月份上升0.42点，同比回落3.49点。1月至11月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积2.14亿平方米，增长8%。1月至11月份，全国房屋施工面积为21.66亿平方米，增长23.0%。
    由于房屋需求强劲，商品房空置面积减少。截至11月末，全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766万平方米，下降14.2%。

    思考仍在继续……

3.2008年中国房地产业走势预测(下)

    即将过去的一年中国房地产业经历了前所未有的洗礼与擅变。

走势五：住宅产业化进程将有新的突破
    国务院早在1999年就做出了加快住宅产业化进程的决定。这些年来，有关部门和相关单位一直在向前推进。2008年将会在住宅产业化方面有一个教大的突破。一些地产商集成生产的住宅产品将会批量问世。一些国家级住宅产业化基地也将会全面启动。住宅产业化也将与“四节一环”新理念一样不断深入人心，进而变成开发企业的具体行动。

走势六：奥运版块地产将风靡一时
    2008北京奥运迫在眉睫。奥运商机带动和催生奥运地产的迅猛发展。明年也将会是奥运地产鼎盛年。在奥运拉动下，其周边的房市将呈显出异常火爆的场面。奥运版块地产将出尽风头、独领风骚、风靡一时。其相关区域房价可能会出现局部性阶段性蹿升的情况。

走势七：文化创意地产未方兴未艾
    文化创意产业的迅猛发展催生了文化创意地产。全国正在掀起文化创意产业的新浪潮，在这股浪潮的带动下，文化创意地产方兴未艾。以智慧密集、创意领先的文化创意地产正在悄然兴起于祖国大江南北、黄河上下。“智慧创造财富”正在被越来越多的实例所验证。2008年文化创意地产将会呈显出强劲的发展势头。

走势八：商业地产、旅游地产将进入盘整期
    近年来，商业地产发展势头强劲。一些品牌地产商纷纷由组宅转入商业地产，形成了大规模商业地产开发热潮。一些顶级商业地产项目层出不穷。但从实际运营情况看，并不容乐观。一些品牌开发商天价所推出的商铺，也是惨淡经营，有些已难以为继。商业地产一定意义上在局部地区已成“伤业地产”，业主可谓怨声载道，使得商业地产越来越变成一烫手的山芋。随着土地新政深入，严查“以租代征”等土地违法行为，过去大量旅游地产项目都是采取这类方式取得的土地，这就成为制约旅游地产进一不发展的重要瓶颈。如何摆脱这中尴尬局面，是旅游地产破局的关键。由此我们推测2008年，商业地产、旅游地产都将会进入一个暂时低迷的盘整期，进入理性梳理期。

走势九：房价将稳中趋降，逐步回落至一个相对理性的区域
    一路飙升的房价已经成为一大社会公害！上至总理下到百姓都为之焦急万分。房价的飞涨是多种因素使然。随着对土地市场、房地产市场的督察、整治，对那写非发圈地囤地、非法捂盘惜售、哄抬房价者予以查处与打击，使这些违法违规操作得到了初步遏制。进而也就对一路飙升的房价起到了一定的遏制作用。近几个月以来深圳、广州、北京等地房价的回落就说明中央的一系列强有力宏观调控措施是切实有效的！对一部分非法开发商是有震摄力的！2008年，全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。