中原楼市

1．姿华·金印现代城：城际酒店式写字楼
    河南姿华房地产开发公司开发的金印现代城是专门为小型驻郑办事处量身打造的“城际酒店式写字楼”，避开了市场的扎堆竞争，即将入市。
    项目地址：经三路和徐寨路交汇处
    咨询热线：0371-65713500/6416

2．百年新天地风情购物公园商业规划说明会火爆召开
    2008年1月1日， 中国信阳首届投资高峰论坛暨百年新天地风情购物公园商业规划说明会在阳光宾馆19楼会议厅隆重召开。此次活动由信阳市政府和信阳亚兴集团主力, 上海贝兹投资管理发展有限公司协办。

3．建设部明令3月底前各地速报两年住房规划
    建设部部长汪光焘在日前召开的全国建设工作会议上如是表示。而对于过高的房价，建设部强调关键要形成调控的社会预期。为此，建设部已要求各地在3月底前公布2009年的住房建设计划，“让老百姓看到有房要盖的同时，是有期限地盖。”

4．2月1日起郑州市将对建筑企业实行诚信分级管理
    从今年2月1日起，我市将对建筑市场各类企业和从业人员的诚信行为进行差异化管理，到2009年，基本建立有力的诚信激励和失信惩戒机制。市建委出台的《郑州市建筑市场信用管理办法（试行）》对此作出了规定。
    本办法是指建设行政各主管部门按照统一的诚信标准和管理办法对辖区内参与工程建设的建筑市场各方主体及其从业人员进行信用信息采集、记录、公布、存储，并对其进行评价、管理。根据信用综合评价结构，将企业信用等级评定分为AAA级、AA级、A级、B级四个级别，在网上公示企业信用等级证书。“AAA”、“AA”信用等级证书有效期为两年；“A”、“B”信用等级证书有效期一年。
    办法规定，建设行政主管部门将对获得不同信用等级的企业，实行“差异化”管理，并作为分级管理的依据。同时，建立诚信激励和失信惩戒机制。
    中央和外地进郑企业从事工程建设活动备案时，应出具企业所在地相关部门及有关机构信用评价证书，如信用评价达不到良好等级将不予办理进郑备案。

5．郑州市第二次土地调查2009年年底完成 两年内查清每一块土地
    从1月4日召开的全市第二次土地调查工作会议上了解到，目前，郑州市第二次土地调查的准备工作已经完成。截至2009年底，郑州市要摸清每一块土地。
    据了解，1988年至1995年，郑州市开展了第一次土地调查，掌握了郑州市土地资源及利用的一些基本情况。但随着郑州市经济社会的快速发展，全市工业化、城镇化步伐不断加快，各县区土地利用状况有了很大变化，郑州市第一次土地详查数据和现有的调查成果已经难以满足经济社会发展的需要。开展第二次土地调查的目的，就是要全面查清目前郑州市土地利用状况，掌握真实的土地基础数据，特别是查清全市城镇内部存量建设用地的数量和分布、土地利用结构和行业用地情况以及土地利用率等。通过调查，就能了解城市各行业用地的情况，为政府的宏观调控提供可靠、科学的依据。
    目前，郑州市国土部门已经完成有关准备工作，包括组建机构、落实调查经费、开展县级试点工作、编制调查方案、制定技术规范、培训技术骨干等工作。第二次土地调查的时间安排为：2008年12月以前完成所有县（市、区）农村土地调查、基本农田调查、数据库建设和数据汇总，2009年6月以前完成城镇土地调查和专项用地统计调查，2009年10月31日前完成省、市、县信息资源共享系统建设。

业内资讯

1、小产权房要么拆除要么没收 金水区集中治理违法占地

    小产权房向左走还是向右走？1月5日，郑州市金水区政府召开制止集体土地上的私搭乱建、小产权房开发和违法占地行为工作会议。会议上明确表示：小产权房的出路是拆除或者没收，尚没有第三条路可走。

【态度】小产权房立刻停工接受处罚

    小产权房的性质就是未经批准，非法占用集体土地、擅自开发建设的楼房。

    在工作会议上，与会的区四大班子领导、各镇领导和各村干部拿到了该区今年的1号文件。

    该文件中对小产权房的治理措施是：要立即停工，并接受处罚，按照《土地管理法》第76条规定，责令退还非法占用土地。对于违反土地利用总体规划的，予以限期拆除，并恢复土地原状，并处罚款；对于符合土地利用总体规划的，予以没收，并处以罚款。

    罚款额度为基本农用田每亩1.3万元至2万元，耕地每亩0.67万元至1.3万元，其他土地0.67万元以下。

    非法占用基本农田5亩以上、耕地10亩以上，依据《刑法》第342条规定，处5年以下有期徒刑或者拘役。

    前不久，金水区副区长王爱辉参加了国土资源部和建设部举行的一个培训班。对于小产权房合法化，她说：“现在可以明确，国家并无此意，没有任何绿灯可以开。”

在去年12月14日，国土资源部重申，我国城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或所谓的“小产权房”，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

【行动】派信息员找小产权房

    一些业内人士表示，郑州市场上“小产权房”有几十万平方米，保守估计占市场上销售商品房的10%左右。

    柳林镇干部在分组讨论时坦言，柳林镇是小产权房的重灾区。

    对于国土资源局只有行政执法权，没有强制执法权的问题，金水区区长王铁良说：“违法占地行为整治联席办公室要强化这一方面。”

    据了解，金水区将在每个村派信息员、联络员，一经发现违法建筑就制止。

    同时，金水区对不履行职责或违规准许，甚至参与私搭乱建、小产权房开发和违法占地的党员干部，由纪检监察机关给予党政纪处分，构成犯罪的，将移送司法机关依法追究刑事责任。

【方式】联合执法查处小产权房

    《土地管理法》第73条、第76条都有没收地上建筑物的处罚规定。但如何没收？由哪个或哪些部门来没收？没收后如何处理？法律上没有相应的规定。

    金水区政府将如何没收小产权房呢？据区政府人士称，目前先进行违法占地行为调查，“估计没收工作，将由国土资源局和行政执法局等单位联合执法”。

    金水区1号文件称，违法用地上的建筑物及其他设施的没收和移交，会依照郑州市的相关规定，经主管区长审核签字后，由土地行政主管部门具体办理没收和移交手续。

    《河南省实施〈土地管理法〉办法》第67条规定，依法没收的地上建筑物和其他设施，由作出处罚决定的县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级财政部门依法处理。所得收益，缴作出处罚决定机关的同级财政。

    没收集体土地上的建筑物和其他设施，其土地使用权随同地上建筑物转移的，应依法办理集体土地征用或使用手续。

2、郑州郑汴产业带建设目标和任务已经敲定 一年打基础两年出形象

    一年打基础，两年出形象，三年上台阶，四年成规模，力争十年基本建成。记者从昨日召开的郑汴产业带优化发展环境动员大会上获悉，郑州郑汴产业带建设目标和任务已经敲定。

    为使郑汴产业带尽早出形象、成规模，中牟县从优化发展环境入手，成立了三个优化发展环境小组，协调负责宣传、建设环境及交通整治、综合协调等项工作，沿线乡镇还明确专人，及时互通情况，掌握工作动态，对影响项目建设环境的典型案事件公开曝光、严肃处理。同时，采取措施切实保障被征地农民“失地不失利、减地不减收、生活水平稳步提高”。

    据了解，去年以来，郑汴产业带规划区内已通过省四家联审项目共18个，完成上报项目14个；初步确定第三批申报项目25个，总投资约45亿元，总占地约5100亩。截至1月初，已备案登记的项目60个，协议资金达150亿元。

3、郑州土地调查工作会议要求明年年底查清土地家底

    1月3日召开的全市第二次土地调查工作会议要求，明年年底之前查清全市的土地利用情况。市委常委、副市长穆为民代表市政府与各县（市）、区以及相关部门签订了责任书。
    按照国务院的统一部署，我市第二次土地调查工作于去年7月1日正式启动。调查的主要任务包括：开展农村土地调查，查清农村各类土地的利用；开展城
    镇土地调查，掌握城市建成区、县城所在地建制镇建成区的土地状况；开展基本农田状况调查，查清全市基本农田状况。根据会议要求，将在2008年12月以前，完成所有县（市）、区农村土地调查、基本农田调查、数据库建设数据汇总；2009年6月以前完成城镇土地调查和专项用地统计调查；2009年年底，查清全市的土地利用情况。
    穆为民表示，对提前完成调查工作的，并经省以上验收合格的，市政府要给予奖励。对虚报、瞒报土地调查数据的，一经发现，将依法追究相关责任人行政责任。

4、郑州市土地调查完不成或不合格省政府将不批地

    2009年年底前，郑州市要完成第二次土地调查，否则省政府将停止审批郑州市用地申请。昨日，记者从郑州市第二次土地调查工作会议上获悉，新一次土地调查的各项准备工作均已完成，目的是全面查清目前郑州市土地利用状况。
    据介绍，此次土地调查将广泛应用航天航空遥感、卫星定位、信息网络等技术手段，直接获取调查资料。按照省政府与各市地签订的《目标责任书》，如果不能按时完成调查目标或调查结果不合格，将暂停农用地转用、土地征收、土地利用总体规划修编和土地开发复垦整理项目的审批。

深度·思考

1．2008房价滞涨或下行，楼市冬天来临是否该准备棉被
    回顾2007年的中国房地产市场，伴随着调控的声音，房价仍旧一路飚升。但随着央行前不久关于第二套房贷更严厉的细化政策出台以及年内的六次加息，终于在岁未年终，房地产市场不再那么火爆，打折、降价、拐点等诸多令市场降温的声音此起彼伏。
【专家声音】“金融政策进一步从紧、物业税势在必行，保障性住房形成供应，这些都预示着2008年的房价可能会滞涨或者下行。”

金融政策更加趋紧
    一直以来，房地产都是“政策市”。2007年，一直备受各界质疑且略显“温柔”的调控政策终于显示出应有的凌厉效果。

    2007年年初的“土地增值税”以及9月份的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》是今年以来最为重要的调控政策。一方面，累进税率制度使土地增值税政策进一步鼓励普通住宅项目的开发建设，限制高档物业的开发；另一方面，央行有关“第二套住房贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”的规定不仅增加了投资、投机的成本，对房地产市场的投资、投机行为能起到一定抑制作用，更在一定程度上抑制了一些家庭购买第二套房的消费需求。

    “延续2007年调控政策的趋势，2008年的调控政策只会更加严厉。”中国社会科学院金融研究所房地产研究学者尹中立在接受记者采访时表示，从前不久中央经济工作会议的精神中可以看出，明年金融政策中加息和收紧贷款的措施可能还会出现。

    “如果CPI的涨幅不能控制在5%之内，加息就在所难免。有消息表明银监会要把2008年全年的信贷增幅控制在13%以内，比今年15%的调控目标还要低。而且，监管层甚至一改过去对贷款控制年度设限的惯例，改为季度设限。”尹中立表示，这些都说明银行明年放贷会更紧张，而金融政策的收紧也一定会给房地产市场供求双方都带来很大影响。

    “从美国次级贷危机中可以看出，房价的过快上涨已经威胁到中国的金融安全和社会稳定。”一位业内人士分析表示，从央行货币政策执行报告上看，2006年6月末到2007年6月末，金融机构的房贷和开发贷款余额增加了9000亿元，第二季度末已达到惊人的4.3万亿，第三季度的增长更快。银行资金过快地向一个行业集中，不但将导致结构性安全问题，还将严重影响其它行业的健康发展。

     需要特别注意的是，银行风险同房价上涨的幅度是成正比的，房价上涨一倍，意味着以银行资本购买实物资产的代价翻了一倍，也就是说，房屋的增值意味着银行金融资本的贬值。一旦房价下跌，房屋资产的水分被挤出，可能导致银行金融资本的大幅缩水，这才是地产金融危机的核心。
　
    所以，如果系列政策还不能抑制房价过快上涨，金融工具中的物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税都将陆续出台或者大幅提高，未来住宅的投资功能会被迅速挤压，持有成本会急剧上升。
    【专家声音】“当然，物业税的开征已经是势在必行，2008年不一定会开始开征，因为条件还不太成熟，但有可能会给出具体开征的时间表，届时对房地产市场的影响不会小。”

冬天来临，该准备棉被了
    对比两年前，2007年年底的楼市正在降温是不争的事实。一面是北京、上海楼市“有价无市”的局面愈演愈烈，一面是深圳、广州部分楼盘的价格回调，已然连续上涨了三年的房价出现了明显的松动，销量也在锐减。很多开发商对2008年房价的预测也开始不像往年那样一致喊涨。

    “新盘开盘价格普通调低，开发商定价变得谨慎；同一楼盘前、后期开盘价差缩小甚至降低；变相降价开始，促销花样叠出，广告量开始增加。”这是明天地产营销总监陈云峰对近期楼市现状的总结。楼市遇冷，原来一直受冷落的房地产代理公司又开始忙起来了，迫于销售业绩以及回笼资金的压力，开发商的销售总监们需要寻找新的途径卖房。

    中国人民大学土地管理系副教授郑华在统计十年的数据发现，以十年为周期来看，房价在1997年达到一个高峰值后，后来一直处于低谷，从2004年才开始再次攀升，到2007年再次涨到一个高峰值。从中国宏观经济发展的周期来看，2008年无疑是房地产行业的调整期，具体表现为市场供应减少，需求也减少，但需求量的下降超过供应量的下降，这样房价将会停滞甚至下降。
    【专家声音】“根据对1997-2007年十年来北京房地产几大数据实证分析研究发现，房地产业正在经历一个即将结束的十年周期。根据研究，我们可以保守的预测2008年房价的增长率会下降，甚至下降到负数。”

    而对于2008年房价的另一个重要影响，就是住房保障政策中的限价房、经济适用房以及廉租房的建设。政府最终建立起多层次的保障性住房体系，将城市中低收入阶层的基本居住需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离出来。这不仅使得商品住房需求有所减少，而且会对房价起到一定的稀释作用。

    面对物业税开征的预期、金融政策的收紧、市场压力的加大，2008年的房地产市场，真的像冬天来临，是该准备棉被了！

    思考仍在继续……

2.房价涨跌辩论会（上半场）
    据国家发改委、国家统计局联合发布的数据：全国70个大中城市房价上半年平均涨幅都在6%左右；下半年涨势迅猛，一些大城市更是以平均两位数的涨幅持续上涨。然而岁末，一路走高的房价终于稍微放慢了脚步，北京、深圳、广州等一线城市，开始出现不同程度降温，不仅交易量下降，个别楼盘也明里暗里打起了折扣，一系列宏观调控政策下，房价是否已经出现拐点、房价是涨是跌的讨论也开始热闹起来。

正方唱涨派
   【代表观点一】开发商集体观望，房价必定大涨
    我有两个观点，第一：“奥运会不结束，中国楼市不结冻”目的只有一个，就是让中国政府重视民生，别把民生矛盾的焦点镜头呈给世界；第二：“开发商不缺钱，不会降价”，目的也只有一个，让政府在杜绝腐败的前提下把以前的调控政策全面落实，而不是打水漂。

    购房者观望我一点也不害怕，我所担心的是房地产开发商集体观望，因为他们一旦集体观望，房价必定大涨！原因有三：
    一、民众观望，需求不会消亡，且刚性上涨
    因为投资者、投机者、城市里年轻人结婚生子正常需求、中国城市化进程导致的越来越多农民变成城镇居民、国内炒房团等一直存在不会消亡。
    二：开发商集体观望，导致供应链越来越少、甚至断裂
    事实是，中国的房地产商正面临这样的关卡，如果民众观望态势继续蔓延，国家调控继续施加压力，他们就会越来越谨慎，主要表现为：
    1、拿地谨慎，不再积极竞标，拿地少了，市场上投放量就会大减；
    2、建设速度放缓，以前一期就可开发完的现在变成３期、５期，甚至１０期；
    3、大量的城中村拆迁将越来越慢，原因是规避过快开发带来的风险。
    三、政府托市。从来没有见过政府要置房地产于死地，因此，政府不可能让房价大降。

【代表观点二】稳中有升将是2008年市场的主基调
    随着宏观调控的深入，年末的房地产市场出现了一定程度的降温，尤其以最近1、2年来领涨全国楼市的深圳市场表现的最为明显。这轮调控的出现，直接原因在于房价上涨速度过快，脱离了宏观经济与居民收入的基本面，根基不稳，自然不容易站得住，跑的过快，自然不会持久；根本原因在于供求关系失衡，供应短缺具有典型的人为因素，需求泡沫主要来自于流动性过剩、本币升值、通货膨胀的客观因素以及调控手段的不力，供求关系失衡导致了房价的畸形上涨；促动因素主要有两点，一是加息、提高存款准备金率、增加交易税费等的累积效应，二是房贷新政的精确打击。

    对于后市的走向，市场参与主体的反应不尽相同，不同的阵营也有所分化。开发商相对预期乐观，从11月土地市场的火爆可以明显的看出这一点，但是也有部分开发商表现出了谨慎的态度，销售优惠开始在个别板块出现。消费者持观望态度者居多，二手房市场出现明显降温，“抛防潮”和“有价无市”就是很好的诠释，但是经济实力较强的自住型消费者依然果断出手，主城区商品房的销售依然称得上火爆。市场流行两种声音，一是，开发商和专家普遍认为，房价不会下降，目前的调整正是买入的机会，尤其对自住型消费者而言；二是，媒体和部分消费者认为，房价具有下降的可能，楼市的冬天已经到来，保持观望是最好的选择，投资楼市的获利空间已经很小。总体来看，不同声音、不同观点的交会，体现出当前市场的迷茫和不确定性，上升还是下降，买还是不买，确实是个问题。要想弄清问题的所在，有必要对当前的市场再次进行审视。

    1、在我国宏观社会经济发展的大背景下，城市化加速发展、人口红利还将持续10-15年左右的时间，富裕阶层以及新中产阶层改善居住条件的需求将一直持续到我国社会经济进入稳定成熟期之后，受三大需求的推动，房地产行业的景气周期至少将持续10-15年左右的时间，这是我国房地产业发展的大趋势，只要宏观社会经济发展不出现大的波动，这个趋势基本是不可逆转的。

    2、受非理性因素的影响，在行业的上升趋势中，难免会出现局部调整，例如供求关系调节的暂时性失衡，流动性过剩、本币升值、通货膨胀导致的投资推动型的需求膨胀，但这种调整不会改变行业上升的大趋势。当然，如果非理性程度过高、泡沫过大，也不排除会出现较大程度的调整。目前的调整可以看作是对最近1-2年来供求关系失衡、非理性上涨的修正，深圳等非理性上涨程度较高的城市，调整的幅度相对较深，南京非理性上涨的幅度仍然在可控范围之内，出现深度调整的可能性不大。

    3、宏观调控的总体思路是稳定，防止出现大起大落，因此，调控手段的运用必然会综合权衡调控目标的实现与市场的承受能力。今年以来，增加土地供应、提高容积率、小地块出让、净地出让、区别性的房贷新政等调控手段的运用，标志着政府相关部门已经找到了有效的调控手段，调控方向的准确度大幅提高。在正确有效的调控方向和调控手段的指引下，今后，房地产市场再次出现人为的供求关系失衡、无效的调控政策、大起大落的可能性不大。即使物业税的出台，也会有所区别的考虑到不同人群的承受能力，并结合“鼓励首次置业、合理引导改善居住条件的需求、抑制投资投机需要”这样一个调控目标，不会对首次置业、自住人群产生太大的影响，也不太可能让市场大起大落。

    4、当前，市场还处于房贷新政等一系列密集政策的集中消化期或强消化期内，降温主要表现在受房贷新政影响最大的二手房市场，在新建住宅市场，主城区以及江宁的住宅基本没有出现降温，大部分楼盘依然排队抢购，降温的主要是江北区域的个别楼盘。后市是否真的会转冷还需要继续观察，目前还不能轻易下结论。

    5、今年土地市场放量，大部分土地预计将在2009年上市，受2004-2006年土地供应缩减的影响，2008年的住房供应不会明显放大。因此，2008年的市场走势更多的取决于需求面的变化。当然，如果明年上半年，投资投机需求出现抬头、房价出现快速上涨，不排除会出台更加严厉的打击投资投机需求的调控政策，例如，再次提高第二套住房的首付和利率等。总之，稳中有升将是2008年市场的主基调。

【代表观点三】2008年房地产市场突显三足鼎立
    “三足鼎立说”的产生源于对2008年房地产价格和整体走势的讨论。实事求是的讲，参加过这么多年的预测，2008年是最难预测和业内分歧最大的一年。分歧集中在“价”和“量”上。价量齐升、价量双降、价升量缩、价降量升，各种观点都不乏拥趸。2008年的房地产市场将出现前所未有的保障性住房、一手房、二手房“三足鼎立”的局面。

    保障性住房、一手房、二手房“三足鼎立”局面的出现已经使得房地产市场中的住宅市场被一分为三，三个市场的供应机制不同、需求对象不同、定价机制也不同，而三者之间又存在着一定的互动关系，这就使得盘面的变化更加复杂和多元化。

    一手房今年也就13-14万套的销售，明年也就基本维持现状，毕竟北京的强开发阶段已经过去，城里基本没地了，希望要寄托在11个周边新城的规划上了。一手房是土地国家供应，房子开发商供应，购买者基本不受约束，有钱就行，市场经济，B TO C的交易模式，开发商强势定价，购房人被动接受，讨价还价的余地不大。目前一手房的问题在于：1、太贵，均价11000多，一般人买不起；2、太远，绝大部分新房在四环，甚至五环以外；3、太久，基本也是期房，马上入住不了。

    今年，北京市二手房成交接近9万套。二手房是千千万万个小业主供应，千千万万个个体购房人购买，典型的C TO C交易模式，没有强势定价，交易双方都是平等的自然人，讨价还价的余地显然比一手房大。二手房的优势在于：1、价格比一手房便宜15%以上；2、现房，即买即住；3、位置优越，许多在四五环以内。当然，还有交通便利，配套成熟等等。

    即便如此，恐怕2008年市场总体供不应求的局面也难缓解，房价还是会涨，但涨幅会趋于缓和。

    这是北京的情况，上海2008年也是价量稳中有升，广州、深圳在经历了今年的过度炒作和疯狂上涨后，估计价跌量缩的局面至少会维持整个2008年的上半年。下半年能否转暖，还要看诸多因素的变化。其他二、三线城市2008年的交易量多半处在一个上升期，很有可能接过原来深圳、上海、北京的接力棒而领涨，如同股市的所谓“二线蓝筹”。

反方唱跌派

【观点一】房市会跌吗？
    从紧的货币政策和稳健的财政政策似乎是一种矛盾，一方面在限制市场的资金出现流动性过剩；另一方面又放开财政支出的口子。如果是计划经济将大量的财政收入用于投资与生产就难以防止投资的增长过速与过热。但如果大量的财政收入是用于解决提高民众的收入问题及提高民众可以共享的保障与公共性支出，则可拉动消费、调整投资与消费的比重，是有利于市场经济的推动的。

    防止通涨和过热一定会出台一系列政策。从2002年开始，特别是2004年之后，可以规律性的发现，每次政策的出台都有一个市场消化的周期。尤其是许多不可预见的政策会隔三差五的连续出台时，不管是投资者还是消费者都会有一个观望、分析、博弈的过程，通常这个过程在不同城市与地区中的反应不同，一般会有三至六个月的波动，或上或下，就如同股市总会在政策调整时有所波动一样。不同点在于股市的反映更快更及时更强烈，而房市则不是马上能调头的，反应的周期会较长罢了。

    第二套房信贷政策的变化与中央的工作会议的从紧政策，确实让个别城市与地区出现了销量与价格的波动，但就全国而言绝不是拐点。个别城市无法代表整体情况，也无法代替说明全国的普遍情况。

    在REICO报告年初的报告中，就预期在各种调控力度加大之后，房价的涨幅应回落，很遗憾的是这种预测落空了，涨幅不但没回落反而自5月份之后上升了（涨幅回落不等于跌价）。9月份关于第二套房的界定争论让政策的作用产生了严重的滞后，但作用在逐步显现，此后的涨幅是回落的。

    中国总体的经济背景并未全国恶化，通涨的情况则是带有全球性的。油价不仅让中国的CPI突破了预期，也让许多国家的CPI突破了预期。而通涨的时代中，又有那个国家的房价不是同时在增长呢？通涨反映的是一种币值的变化，这种币值的变化会面对所有的产品或资产价格，于是市场中的供求关系就决定了某一项产品或资产的涨落差别，重要的在于这个产品或资产的供求关系。

    明年的平均房价是会下跌的。当两限房与经济适用住房的价格在总销售量中比重增加时，各地的平均住房价格都会下降，但这并不表示是拐点，商品房价格也未必会受影响。政府的保障性措施如果连这个平均房价都无法拉低，那么又出台这些措施何用呢？更重要的是这些措施确实达到了解决相当一大批人住房困难的问题。

    发展房市的目的是要解决住房困难与提高住房质量，如果政府承担起了解决住房困难的问题，市场解决了提高生活质量的问题，各有分工、共同促进不正我们想看到的局面吗？市场化的障碍消除之后，需求分层次解决之后，不是更能促进市场化的进步吗？

    梦想让房市进入拐点、看楼市大跌的人确实大有人在，但他们会失望的。大跌给市场与民众并不能带来财富与好处，也不会给国家经济的发展带来好处，也许仅仅是满足了那些“预言家”的个人偏好。但政府政策的调息告诉市场的信号正是：政府仍然想让更多的人能借助于个贷合理的解决住房的需求问题。

【观点二】稳中微降是主旋律——顾海波
    一、07楼市：疯疯癫癫
    根据国家发改委和国家统计局2008年12月20日发布的调查数据显示，全国70个大中城市11月房价同比涨幅达10.5%，继续刷新两年涨幅新高，由于众所周知的统计“迷雾”，实际房价的涨幅远远要超过统计数据，近几年来有的地方房价累计涨幅更是惊人。原因何在？除了人民币升值、全球流动性过剩、城市化进程和人民收入增加等大家熟悉的原因外，我想不外乎还有以下六个原因：
    1、保障住房的缺失、欠帐，至今仍有许多地方没有廉租屋和经济适用房。
    2、投机过甚，各级地方政府和银行对投机需求过度“呵护”、近乎“放纵”，至今仍未对“投机”进行界定和精确打击，挤压了广大中低收入老百姓的已经十分可怜的住房空间，这在长三角、珠三角和北京等特大型省会城市表现的犹为突出，住房俨然成为了爆发户的乐土和投机客的乐园；
   3、绝后的大规模动迁，造成了空前绝后的“刚性”房屋需求爆发。
   4、商囤房囤地，投机客的“死也不卖”造成住房供应的表面、人为的“短缺”。
   5、地方政府、银行、开发商、中介商和媒体的利益趋同和极力“扶持”，“房价不能跌”、“房价不让跌”成为了“第一要务”。
   6、中低收入者由于“羊群效应”而导致的“恐慌性”买盘（这部分人最值得同情）。

    二、08中国楼市：稳中微降是主旋律
    中国房地产市场本质上是个“政策市”或者说是“政府市”，因此，要准确预测中国房地产的走势（尤其是短期）是没有意义的。
    1、08年住房供求趋于平衡且供会略大于求
    07年囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策（主要是土地政策、抽紧银根、打击投机）的力度加强而发生根本逆转，众所周知，在投机需求占半壁江上的情况下，住房已由生活必须品彻底异化成了投资投机品，一旦市场和政策出现波动，昨天的投机需求、今天的投机需求就会变成明天的叠加供给，从这个意义上讲，中国至少在5年内土地和住房不会稀缺，供大于求，房价就不会大幅上涨。
    2、住房的供应结构将日趋合理
    由于我国保障住房的长期历史欠帐和短缺，由于长期住房结构的不合理（主要是小户型的短缺），使得我们广大中低收入者要改善住房也只能进商品房的独木桥，加剧了住房供需的矛盾，现在新一代中央体察民情、关注民生，出台了一系列包括廉租屋和经济适用房在内的住房保障制度，另外“90、70”（即90平方米房占开发量70%）的政策也在实施当中，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。
    3、宏观调控的政策效应在积累
    稳健的财政政策和从紧的货币政策是08中央经济政策的总基调，这几年中央宏观调控政策可谓眼花缭乱，由于体制的因素中国内在的摩擦系数很高，收效甚微，中国经济仍然一路高歌猛进，经济持续偏快，通货膨胀压力有增无减，一年内10次上调存款准备金率和6次加息，就是最好的佐证。
    4、严格控制动拆迁规模，减少集中的“被动”需求
    这几年盲目、过度的动拆迁，加大了住房供需的矛盾，对房价的上升客观上也起到了一定的作用。随着大量市政动迁和旧区改造的完成，被动性的动迁住房需求会减少，也会减少人为住房的需求压力。
    5、最重要的是看中央政府的调控决心，要看地方政府的执行力度
    中央的宏观调控不能患得患失，不能犹抱琵琶半遮面，要系统、刚性的调控，事实已无数次证明，每当中央调控政策不系统，每当中央调控政策有弹性，那么，宏观调控政策（包括法律法规）有会被“架空”；地方政府要真正转变观念和经济发展方式，真正担负起建设保障住房的责任，真正做到让“人民满意”，这是房价（房地产）是否健康的关键！
    结论：08中国房价存在下跌的基因和空间，但总体上08年全国房价将在高位厢体窄幅盘整、波动，呈现稳中微降的局面；但上海、北京等地可能会是个例外，其经济、政治中心的地位，使得国内外大量的热钱云集（不排除黑钱、贿款的“洗钱”，建议全国联网“晒黑房”），加上大量的动迁需求和保障住房的短缺和历史欠帐（这在上海更为明显），因此，上海、北京等地在住房有效供给和投机需求过旺的双重夹击下，供求关系难以在短期内得到根本的缓解，可能呈现先抑后扬、稳中微升的局面。

【观点三】楼市出现拐点和雪崩的可能性很大
    市场的特点和变化主要有：一是由买方市场转变成卖方市场；二是由中低档转变为中高档；三是由营销创新带动销售转变为价格拉升带动销售；四是由本地开发转变为向全国或珠三角扩张；五是从单一融资渠道转变为多种融资。
    但房地产恒业高利润带来的“一好遮百丑”现象，使得发展商在经营理念、运营管理等方面并没有实质性的进步和提升，表面化的业绩和上市的市值，使得许多开发商过于激进、盲目扩张，战线拉得过长，一旦市场发生逆转，许多企业将无从应对、无所适从，甚至难以生存。
    开发商要有长远的经营理念和思路，不要过于急功近利，要居安思危、防患于未然，不要等到市场出现逆转、危机和风险，才去思考如何应对的措施和策略；既要把握赚钱赢利的大好商机，又不要过于冒险、激进；要有良好的心态和冷静的头脑。例如，巴菲特七次减持中石油，多数人认为他亏了或少赚了，但这恰好是他的高明之处，试想如果巴菲特如果等到现在还能平稳退出吗？是你的就是你的，不是你的恨也没用。
    广州房地产市场面临的主要瓶颈，我认为主要还是供求不平衡，具体表现在一方面政府供地不足，一方面发展商大量囤地。主要是缺乏有效手段解决市场定位偏向中高端的问题，政府应当在不断完善和发展住房保障体系和政策性住房体系的同时，也适当采取一些积极有效的措施和手段，鼓励和刺激开发商开发中低端、中小户型的普通住宅，而不是仅仅限于强制性的措施和手段。
    其实，开发中低档次、中小户型的市场潜力和市场前景更大，只要有一定的扶持和鼓励政策，也是一样有利可图的。这样才能有效改变住宅市场的供应结构，才能有效解决中收入人群住房问题。
    我觉得近几年广州房地产发展过程中最为突出的是楼价的变化，近几年楼价象是坐过山车，不断飙升，而且一浪高过一浪。如果是按市场规律变化还可以接受，但似乎跟风涨价的效应远大于市场效应，概念效应远大于需求效应。
   不过，存在就是合理的，谁也不能不承认高房价这一市场现实的存在。如果我们已经解决了住房保障体系，或者整体国民经济发展与楼市股市的发展相适应，我觉得高房价问题根本就不是问题。但目前的高房价显然已经出现脱离本地主流消费群体的态势，这将影响市场健康持续发展。历史往往会惊人地相似，经济周期性发展变化也是必然的规律。
    其实，谁都无法准确预测市场的变化，尤其是房地产市场的变化。因为，影响房价的因素很多，政策的变化和供求关系的变化都会引起市场的变化。比如：有谁能预料到深圳、广州今年楼价同比涨幅会高达50%,又有谁能预料国际和国内的资金流动性过剩会在瞬间转变为资金流动性不足、甚至出现资金紧缺。