中原楼市

1、郑州打算提高廉租房建房比例 再建经适房廉租房至少占两成

    今后，更多的低收入家庭市民将能住进政府盖的廉租房。

    从郑州市房管局获悉，现在新建经济适用房小区中都要划出5%~8%的住房作为廉租住房，今后这一比例将增至20%。

    据了解，郑州市从2006年年底试行经济适用住房和廉租住房的“捆绑式”建设，在每个新建经济适用住房小区中划出5%～8%的住房作为廉租住房。目前，已有两个项目相继开工建设（共计5300平方米，74套）。

    在今后的经济适用住房建设项目中，郑州将加大廉租住房的建设比例，经济适用住房在进行图纸审核时，廉租住房的比例不低于20%。根据郑州市市政府的计划，到2008年年底，符合条件、申请廉租住房的城市低收入家庭达到应保尽保，至2010年年底前使符合廉租住房保障条件的家庭中，居住在政府提供房源的比例不低于50%。

2、郑州市文博沁园疑似空手套白狼

    空手套白狼”的戏法还在郑州市文博沁园上演。

违规提前付款 交房推迟

    1月15日，记者接到一些文博沁园业主的投诉，一位姓张的业主向记者展示了当初和开发商签的购房协议，生气地说：“我们2004年就交了首付，当时说交房时间最迟是2007年8月31日，也签了合同，但是到现在还没有交房，看他们的施工进度，今年也不一定能交。”

    文博沁园是由郑州宇泰置业有限公司（以下均简称宇泰）开发的小区，位于河南博物院东边，文博广场北边，农科路和文博东路交叉口，与中房文博花园毗邻而居，地理位置与配套优越。按照业主们的说法，这正是宇泰忽悠他们的理由。

    业主们介绍，文博沁园早在2004年12月就开始销售，但直到2007年11月，预售证才批准下来，针对交房时间推迟，开发商始终不跟业主打照面，采取躲避的态度，至今仍无进展。

    “当时我们交了1万元的订金，在随后的第三天又交了房子的首付，当时他们（宇泰）的证件不齐，不过承诺我们一个月内能办齐，让我们放心。”一位姓王的业主激动地说。

    业主蔡女士说：“当时开发商和我们签的协议上明确写着交房时间，但是后来我们发现，宇泰给我们签的交房时间却不一样，有的人协议上写着2006年12月30日交房，有的人写着2007年8月31日交房，还有的写着2007年12月31日交房。”

    1月19日，记者以买房人的身份对文博沁园进行了采访，据一位售楼员讲：“一期确实是2004年12月份开始销售的，不过，项目开工是在2005年10月，我们卖的是期房。”

    业主张先生说：“很明显，开发商资金短缺，在用我们的首付款来建我们的房子，要不然建的不会这么慢，一栋楼四五年还没有建好，开发商肯定有问题，明显的是空手套白狼。”

    从文博沁园售楼部获得的消息，2号楼与1号楼一样，依然是先收钱卖房，再建房。2号楼早在2006年7月份就开始销售，截至目前已完成销售总套数的90%左右，只剩下顶层，2号楼整个工程才刚刚打地基。一位售楼员说，2号楼2009年5月份交房，另一位售楼员则说，明年8、9月份交房。始终没得到一个2号楼准确的交房时间。

违规属实 后果严重

    低价拿地，然后进行期房销售，收取订金和首付，依靠订金和首付款来建设工程，不可避免的会出现资金短缺造成工期延长。从宇泰这两栋楼的操作手法来看，是明显的“空手套白狼”。

    当说明身份和来意后，售楼部的工作人员极不合作，推脱说自己是值班人员，对这些事情不清楚，也拒不引见宇泰负责人或提供负责人的联系电话。

    对此，郑州市房管局市场管理处有关负责人说：“没有取得房屋预售证就提前收取订金和首付款，属严重违规。”

    根据《城市房地产开发经营管理条例》和《郑州市商品房销售管理办法》规定，商品房预售应当符合下列条件：已办理建设工程施工许可证，签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期；还有，在没有取得商品房销售许可证之前，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买房人收取任何预订款性质的费用。违反规定的，除没收非法所得外，还要处以已收取预付款1％的罚款。

3、郑州楼市销售遇冷？

    新年第一天郑州仅卖３９套房

    郑州目前对外预售、销售的商品住宅楼盘有多少？据市房管局统计，在１４０家左右，而２００８年１月１日当天郑州仅成交３９套房。据此测算，如果按照每个楼盘当天只卖出１套房来计算，１月１日当天全市２／３以上的楼盘销售为零。根据市房管局的统计，从今年１月１日以来，新上市商品住宅销量最大一天也仅为１７３套，销量在１００套以上的天数不到本月天数的一半。而在去年１２月份，这一数字基本都在１００套以上，销量高时一天可卖出近３００套。

    从郑州的情况来看，２００８年将是调整、巩固的一年，即使下调１０％左右，在２００８年年底或２００９年年初还会继续上涨。

   河南财经学院工程管理系主任李晓峰教授认为，从目前国家出台的政策来看，２００８年国家还会继续加强对房地产市场的调控，继续打击开发商囤地行为，这估计会导致土地投放放量。另外，随着国家实行从紧的货币政策，房地产企业的融资成本会增加，同时国家还将加强以房地产税收为主的税制改革，这对房地产市场走势都会造成影响。不过，与沿海城市相比，郑州市的房市热钱涌入的量也不大。所以，２００８年郑州楼市究竟走势如何，还需要继续观察，暂时无法轻易判断是继续上涨或者调整。

楼盘情报

1、紫荆尚都样板间开放

    1月27日，通利紫荆尚都销售中心门前彩旗飘飘热闹非凡，通利地产新春客户答谢会暨紫荆尚都样板间开放活动盛大进行。200余户新老客户见证了这一盛大场面。

    据悉，经过两个月的精心准备，紫荆尚都样板体验区终于如期开放。此次开放的是一期的7套户型，风格迥异，面积从40多平方 米的精装公寓到120余平方米的三房，可以满足不同客户层的需求。在新春到来之际，通利地产以这种特殊的形式为新老客户送来一份新年大礼。
 
2、森地产为拆迁户送温暖

    1月27日,在董事长郭海生的带领下，海森地产有限公司全体员工早早地来到海森·陈伍园景湾接待中心，将为拆迁户准备的年货搬运至门前广场摆放整齐。

    通过给村民送过冬的棉被、资助贫困大学生、捐助贫困户的行动，海森不但很好地履行了自己的社会责任，也在广大的群众中产生了强烈的共鸣，其品牌形象也变得更加丰满。投身公益，回报社会，看起来是企业的善举，其实是成功企业成长的必由之路，海森现在虽然是在创业之中，但却一直把社会公益事业视为企业成长的重要部分。

    “发展无止境，公益无止境”，海森承诺在企业发展的同时，海森地产将继续用爱关注社会，用品牌回报社会。
     
3、新合鑫慰问付庄村

    1月29日，河南新合鑫置业有限公司为郑州高新区付庄村全体村民送来了过年慰问品。

    付庄村是郑州高新区一个小的村庄，在郑州市政府以及郑州高新区管委会、石佛办事处的支持和帮助下，村两委和全体村民一致积极要求加入旧城改造工程。河南新合鑫置业有限公司，积极参与该项目的改造中，睿智花园应运而生。

〖分析专栏〗

『住宅专项维修资金管理办法施行每平方收5%-8%』

    由国家建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》今年2月1日起施行。办法规定，商品住宅物业维修基金的收取按照当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％~8％标准进行。记者昨日采访获悉，本市正在就是否修改现在仍执行的办法进行论证、调研。为增加维修基金管理的透明度，今年二季度起，维修基金管理将在互联网上进行，届时业主、开发商以及监管部门都能随时查看缴纳、管理、使用情况。

郑州新举措维修基金管理将上网

    为增加物业维修基金管理的透明度，今年市物业维修基金管理中心将改进软件环境，把维修基金的收取、使用情况等都上网。这样业主、开发商以及监管部门都能及时查看到维修基金的缴纳情况、使用情况。

二手房计划收取维修基金

   本市目前正在探讨以前没有缴纳过物业维修基金的老旧小区的收取、管理办法，计划从今年二季度起，二手房交易也要缴纳维修基金，已交过的，在房子过户时要把维修基金过户；以前没有缴过的，买房人要在房子过户时缴纳维修基金。

办法新规定
维修基金缴存数额有变化

    新办法规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修基金。每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修基金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％~8％。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修基金的数额，并适时调整。

    郑州市物业维修基金管理中心相关负责人昨日介绍，郑州市物业维修基金2001年以来分两个办法收取。2001年6月1日至2002年12月1日，收取标准为按照售房款的2％（多层）或3％（高层）收取，而使用时是按照维修的面积测算。这样如果有商业门面房时，商业门面房与其上面的居民住宅房的房价相差甚大，收取维修基金时二者缴纳的数额差别太大。

    2002年12月1日至今，收取办法是按照市政府通过的《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（简称市政府第109号令）执行的，按照建筑面积进行收取。具体办法为：购买无电梯多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米35元缴纳；购买别墅的，购房人按每平方米45元缴纳；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米65元缴纳。

    这次国家制定了新的办法，郑州市物业维修基金管理中心也成立了小组，将参考国家标准，根据郑州目前的房价、物价等情况进行修改。预计今年郑州市商品住房维修基金的缴存还是按照现有的标准执行。

购买多层，还是老办法省钱

    按照国家出台的新办法，结合郑州市目前执行的办法，业主估计可以少缴维修基金。按照商品住宅多层每平方米35元、高层65元测算，郑州目前的建筑安装成本为多层每平方米1000元左右，高层为1400~1500元。按照新办法下限即5％的标准收取，1平方米要缴50元。如果市民购买的是多层，按老办法要比按新办法每平方米少缴15元；如果市民购买的是高层，按老办法要比按新办法多缴15元。据此测算，如果市民购买的是100平方米的商品住宅，现有标准要缴维修基金3500元（多层），新办法标准要缴5000元，也就是说，如果按照新办法，即使是下限也要多缴1500元。

维修基金应当存入专户管理银行开立的基金专户中

    新办法规定，业主大会成立前，住宅专项维修基金由物业所在地人民政府建设（房地产）主管部门代管，但基金必须进入专户管理银行开立的住宅专项维修基金专户中。

    新办法同时规定，业主大会成立后，基金由业主委员会管理，业委会将基金存入专户管理银行开立的住宅专项维修基金专户。同时，住宅专项维修基金划转后的账目管理单位由业主大会决定。业主大会开立的住宅专项维修基金账户，应当接受所在地直辖市、市（县）人民政府建设（房地产）主管部门的监督。郑州目前的做法是，业主缴纳维修基金时，都是由开发商代收；在业主办理房产证时，开发商应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。在业主委员会成立后，经业主委员会同意，物业管理公司也可以委托政府部门（房管局）管理。

    据介绍，这种收取管理办法存在的问题往往出在开发商或物业公司是否按时把钱交到房管局，或者中间出现挪用的情况。为此，市物业维修基金管理中心打算制定措施，以后业主可以直接到房管局缴维修基金；如果需要他人代收，则要经业主同意才可。

挪用维修基金最高罚2倍

    与以往相比，新办法增加了处罚措施，即住宅专项维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造，不得挪作他用。

    挪用住宅专项维修基金的，由上一级人民政府建设主管部门，或上一级人民政府财政部门负责追回款项与追责，并处挪用金额最高2倍的罚款；挪用行为构成犯罪的，要依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

    物业服务企业挪用住宅专项维修基金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。