中原楼市

1、郑州：个人合作建房变味

    一直处于争议声中的郑州个人合作建房，迎来更大的考验：与开发商合作“定向开发”房地产项目。业内人士认为这是“变相团购房子”。而房子尚未动工，购房者就被要求交纳20%的首付款，更让业内人士质疑这种做法“涉嫌违规预售”。 据了解该项目位于中州大道附近，占地9亩，为一栋26层的高楼，共有400多套房子。他们以郑州中基地产的名义与该项目开发商签订了100余套的“定向开发”意向。“现在先交20%的首付款，今年7月再付30%，剩余的50%可以按揭贷款。目前项目尚未动工。100多套房源已经吸引了二三十名有购房意向的人。”一些业内人士认为这与VIP排号、内部认购没有区别。在没有办理商品房预售许可证的情况下，同样是违规的。而中基地产与开发商签订意向合同后，就变成了该开发商的委托销售机构，个人合作建房完全变了味。

2、济源：济源市着力打造中国北方灵秀水城

    近几年来，济源市经济社会各项事业取得了又好又快的发展。２００７年，济源市生产总值人均突破４０００美元大关，地方一般财政预算收入完成１５．３亿元，城镇居民人均收入达到１１９４５元，农民人均纯收入５３４６元。

    水是济源的特色。济源以济水的发源地而得名，古代济水与长江、黄河、淮河并称四渎，有十分深厚的文化底蕴。在济源１９３１平方公里的大地上，现有２２条主要河流，２１座大型水库。黄河小浪底水库水域面积２７２平方公里，正在建设的河口村水库控制流域９２２３平方公里，回水长达２０．１公里。

    水是济源最具潜力和最具开发价值的资源，济源正在努力打造中国北方生态旅游城市和中国北方最具特色的灵秀水城，他们的目标是利用水资源，保护与可持续利用，使山水济源实现社会、人口、资源、环境协调发展，做好水景观，建设生态文明，开发城市旅游，增强城市吸引力和竞争力，改善人居生态环境，彰显水文化，打造灵秀城市；使济源在新的发展中追溯文化内涵，找寻城市之魂；探究文化渊源，找寻济源之根；缔造钟灵毓秀的山水城市；谋求水经济，实现全面科学发展，利用水资源项目开发，做大做强水经济产业体系；利用城市旅游概念，做好水景观体系，大力发展现代水文产业；以水主题的生态旅游为突破点，发展城市滨水公园，滨水景观廊道，改善城市水环境，达到水生态平衡，建设亲水性更强的宜居生态城市，以愚公精神和济水文化为主线，构建“城—湖—山—河”一体的水景观旅游格局。

3、郑州帝湖事件追踪：两栋违规楼盘本周日爆破

    因占压金水河道，无证非法施工被郑州市有关部门叫停的帝湖东王府2号楼、5号楼，将于2月24日（本周日）下午整体爆破。目前，两家爆破公司正在紧张地做爆破前的预处理。

    据了解郑州市政府年前已作出拆除帝湖违法建筑的部署，建委在市政府五处的牵头下配合工作。

4、河南又一家房地产公司上市

    河南房地产企业中部大观地产在新加坡证券交易所主板正式挂牌上市，这是今年第一家在新加坡上市的河南企业。中部大观上市之后，在新加坡上市的河南企业超过７家，新加坡交易所的“河南板块”已经初具规模。

    中部大观地产成立于２００３年，主要业务在河南省郑州市，主要从事当地的住宅和商用地产的发展，以及地产出租等业务。目前正在发展的项目有“果岭山水”高档综合房地产项目和“金智万博商城”商用地产项目。

    据新交所介绍，目前在新加坡上市的中国企业已经超过１３０家，“中国概念”已经成为此地资本界的热门。中国企业占新交所外国上市公司总数近一半，形成颇具特色与活力的“龙筹股”板块，而其中来自河南企业的“河南板块”已经初具规模。据介绍，迄今为止，在新交所上市的中国企业全部是民营企业。

楼盘情报

2008南阳楼盘大扫描（一）

家和春天：名校教育为孩子成长助跑

    家和春天项目是２００８年三杰品牌经营１５年的集大成之作，今年是三杰公司由大众化、普通化向精品化、高档化纯住宅社区开发的战略转折年。三杰公司全力打造超大楼间距、专业园林、中庭花园、大型停车场、ＩＣ卡智能管理、社区文化休闲会所，城区多层电梯赠送可视对讲防盗系统，赠送地温中央空调，以高精端社区服务回报社会，奏响２００８品质地产的经典乐章。

    该项目北接红庙路，西临车站路，南通卧龙路，交通发达，离火车站、汽车站仅５分钟车程，周围超市、银行、医疗、娱乐各方面的配套都十分齐全，二十二中、十七小、八中、四小、师院、中医药学院等更是近在咫尺。据悉，家和春天项目已于２００８年２月破土动工，预计２００９年年底竣工。

桂花城：桂花之约 倾城而动

    该项目是由河南省万家园房地产开发有限公司投资兴建的一座大型高层社区，位于四坝附近，总建筑面积约６０万平方米，新建高层住宅２３幢，可容纳近４０００户业主入住，堪称２００８年南阳楼市第一大盘。

    桂花城位于卧龙区新行政中心，毗邻大学城，交通、配套设施完善，浩渺白河之滨，全新时尚阳光户型设计，南向偏东视野，家家观景，户户朝阳；地温冷暖空调，双层中空玻璃，节能保温外墙，入户深井直饮矿泉水……功能完善的配套设施，共同构成了桂花城不可复制的居住优势。开发商河南省万家园房地产开发有限公司近年来相继推出了滨河鑫苑、华鑫苑等大型商业住宅项目，以其“低价平实”的风格称雄于南阳楼市。现推出的桂花城高层楼盘项目，更是万家园房地产公司十年磨一剑的扛鼎之作。

中达·明新城：成熟生活圈成就完美生活

    12年市场淬炼，卓越中达再续辉煌。９４万平方米的超大宜居生活城——中达·明新城，以领跑者的姿态，在城中村改造中捷报频传。

    真正宜居的福宅，总是占有最成熟的生活片区和最丰富的社会资源，中达·明新城，市政主干道车站路旁，占据白河畔精华河景，尊享老城区数十年生活积累，商、教、医、娱资源近在咫尺，四小、二十二中、八中等优质教育资源环侍周边，卧龙岗、汉画馆等历史文脉绵延传承……优越的环境、景观、配套与人文资源，成熟了增值潜力无限的成熟生活圈，人杰地灵之福地，足以承载您对完美生活的向往。

    ２月１６日，中达路竣工通车。中达路贯穿明新城。

小道消息

郑州宋砦村一夜暴富玄机：小产权房“漂白”

〖分析专栏〗

【楼市迈入调整期短期难见报复性反弹】

    08年1月份的郑房指数报告显示，郑州房价比上月下降了114元，销售量也有了较大下降，降幅达56.6%,与去年同期相比下降44.29%，出现了量价齐跌的局面，基本延续了07年11月开始的房价走向下降通道的趋势。07年11月，虽然销量仍在上升，房价却开始出现下降，07年12月房价出现了小幅回调，但没有得到销量的支持，销量出现了下降，直到08年1月份出现量价齐跌。那么是什么原因导致了一月份的“量价齐跌”？这种下跌只是偶然性呢还是有更深层次的原因？

    我们首先来看看是否是因为季节的因素，传统上认为，由于1、2月份适逢春节，往往就是楼市的淡季之日，那么究竟春节因素对今年1月份的销量影响有多大呢？是不是导致销量大幅下跌的主要原因呢？

    我们假设农历腊月二十三至正月十六之间是中国传统的新春佳节，此间是购房的最淡时期。此段落在那个月份的时间越长，对当月的成交量就影响越大。通过对近几年日历的分析发现，唯有2004年1月份才是真正受春节影响较大的年份，因为当年春节来得早，春节因素对1月份的影响天数高达17天，事实也表明，当年1月份成交量创下历史同期最低，而2008年1月份显然不具备这样的制约因素，“春节因素”落在1月份的时间只有2天，显然春节因素并不是影响1月份的成交量的主要因素，即春节因素不是解释1月份成交量大幅下跌原因而被排除在外。

    我们再来看天气因素。天气因素是影响楼市交易的一个常规性因素。今年中国1月份大范围的冻雪灾害性天气是数十年不遇的，因此毫无疑问对楼市产生了一定的影响。那么对郑州楼市影响的幅度究竟有多大呢？一方面郑州今年元月份低温天气持续的时间较往年有很大的增加，而且经历了一场大雪，但另一方面降雪量和降雪次数却并不大，道路冰冻、湿滑现象并不十分严重。从抽调调查的销售一线人员反馈的情况看，天气因素的确对房屋交易量产生了一定的影响，但并不十分严重，也就是说天气因素也并不是影响郑州楼市成交量的最主要因素。

    通过对以上几个主要因素的分析，我们排除了春节、天气因素是导致1月份楼市成交量大幅下跌和成交均价小幅下跌的主要原因。虽然不能仅仅根据近三个月的市场状况来确认郑州楼市迈入了调整期或者说出现了拐点，但可以确认的是临近春节处于销售淡季、持续降雪是08年1月份房价的下跌的偶然性，但更有其深层次的原因。

    看一个人的过去，可以知道他的现在，看一个人的过去和现在，可以预见他的未来。我们可以先回顾一下07年房地产发展的宏观形势，07年的中国房地产得到了快速发展，大多数房地产公司都取得了惊人业绩，而这种业绩的取得主要得益于全国性房价的上涨，这种全国性的房价上涨了也助长了“地王”不断，“上市”连连，同时也刺激了宏观调控步步紧逼，土地闸门收紧。值得注意的是，目前相当一部分开发商还没有正确认识到所面对的严峻的政策环境，仍然用习惯性思维想当然的认为宏观调控“有惊无险”，这种以旧有的思维来看待确定了大的发展格局的17大后的宏观调控是不合适宜的，那种“调一次房价涨一次”的不正常情况将难重现，过去宏调没有奏效的重要原因，是因为各种利益集团都在跟调控者进行博弈，结果是每次都有惊无险，不断延缓，造成了这种不正常的调控结果。我们应该清醒的认识到，我们现在是处在房价不断上涨，通胀压力空前加大，美国次贷危机对全球金融市场产生深刻影响，十七大确定了未来发展大的格局这样一个大背景下，这与以前历次宏观调控有根本的区别，我们也不难看到郑州楼市乃至全国楼市17大前后出现了截然不同的两个局面，08年1月份郑州楼市的量价齐跌就是在这样一个大的背景出现的，这是其必然性。

    郑州楼市迈入调整期，短期内难见报复性反弹。这种判断就是基于对全国宏观政治经济环境的分析和对郑州市房地产市场的状况和供求关系的分析得出的。

    从紧的货币政策  此前中央经济工作会议明确，今年将执行“从紧的货币政策”，“从紧的货币政策”是近十年来央行第一次提出来，它预示着2008年央行货币政策的转向，货币政策的转向对开发企业的影响是非常大的。在郑州，房地产资金主要来源于三部分：银行贷款、自有资金、销售回款和占有资金（包括建筑公司垫付款、房屋预售款、延迟缴纳的土地出让金等，这部分资金占到开发企业三分之一到二分之一），房地产企业的资金链非常脆弱。信贷紧缩对整个房地产行业影响是其他调控方式难以比拟的，这也是为什么一些对宏观经济较为了解的开发商，纷纷采用降低售价的办法来应对信贷紧缩，比如最近楼市领降的万科、富力、世贸这样的行业领军企业，又如郑州的一些资金链紧张、胆子小又精明的开发商，也开始偷偷地降价了，而那些比较大但又不太成熟的开发商，反而还在继续等待不会到来的“房贷开闸”。信贷紧缩同时也使得普通非第一套住宅的需求大幅减少，从而极大的增加了开发商的销售压力。

    稳健的财政政策  2008年继续实施稳健的财政政策，解决民生问题。对房地产而言，主要是政府加大了对保障性住房的投入，保障性住房比以往任何一个时候的投入都大。拿郑州而言，为了解决市民的住房问题，2007年成立了郑州公共住宅投资公司，从组织上保证了保障性住房的建设，郑州国资委拟融资1-3个亿来支持今年的保障性住房的建设，从资金上进行了保障。

    郑州楼市的供求状况  截止到2007年12月31日，郑州市已经取得预售许可证但还没有卖出去的存量房高达1190万m2，2007年郑州市的成交量是950万m2，《郑州市2008年住房建设计划》显示，2008年各类住房建设总量1050万m2，供应量较往年有了大幅度增加，也就是说2008年郑州市可供出售的住宅的数量是2240万m2，供应量是充足的。

    需求方面来说，07年的成交量是950万m2，加上紧缩货币政策的影响，使得普通非第一套住宅的需求大幅减少，投资需求方面会得到减少，保障性住房、限价房和城中村改造配套房的增加也会提高成交量，总体上来说需求量波动不会太大。供需比约2.4：1。

    综合对国内政治经济形势的认识以及郑州市房地产市场供求状况的分析来看，一、郑州楼市迈入调整将不可避免，但由于刚性需求的依然强劲、通货膨胀的影响，房价不会大幅度的降低；二、从紧的货币政策和保障性住房力度的加大及土地调控政策的进一步实施和加强决定了短期不会出现报复性的价格反弹。