|
【政策导读】
1.1 国家对廉租房、经济适用房和住房租赁有关税收政策作出规定
个人购经适房契税减半
１９日从国家税务总局获悉，财政部、国家税务总局日前下发通知，对支持廉租住房、经济适用住房建设以及住房租赁市场发展的有关税收政策作出具体规定。
通知规定，对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税；对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税；对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
通知还指出，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。
通知说，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。
在支持住房租赁市场发展方面，通知规定，对个人出租住房取得的所得减按１０％的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在３％税率的基础上减半征收营业税，按４％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按４％的税率征收房产税。
通知表示，上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自２００７年８月１日起执行，已征税款的在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新的优惠政策自２００８年３月１日起执行
1.2 宅地再大也只安置400m2
郑州市城中村改造中，宅基地面积在134平方米以内的合法住宅将按照1∶1安置。"城中村拆迁怎么补偿？""我们村会不会拆迁"上周六，郑州市副市长穆为民与网友在线谈论"城中村"改造时，不少具体问题没来得及回答。访谈结束后，昨天郑州市政府有关部门在网上对这些问题一一作了答复。
宅基地小于134平方米按1∶1安置
在郑州市开展大规模城中村改造的同时，一些城中村私搭乱建现象愈演愈烈，其原因之一就是居民想在拆迁时获得更多补偿。目前，政府所有相关文件中，仅对城中村3层（含3层）以下合法建设的住宅予以承认，拆迁时按建筑实际面积安置。
以此为前提，郑州市昨天公布相关政策，村民宅基地面积在134平方米以内和宅基地面积超过134平方米、建筑面积在400平方米以内的合法住宅，都按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。400平方米以上建筑面积按郑州市政府有关文件标准货币补偿。
虽然城中村3层以上的建筑政府不予安置，但城中村申请改造前，为了拆迁顺利，开发商和村集体可就不安置部分商议货币补偿条件，补偿协议要达到大多数村民满意才能签订。
拍不到地，开发商可拿回前期投入
郑州市规范城中村改造的103号文件要求城中村土地必须经过招、拍、挂才能改造。此规定是为了保证参与改造的开发商有一定资金实力。
但103号文件出台前，郑州市已有一些开发商开始了城中村改造，并投入了部分资金。如果让他们重新竞拍土地，开发商将受到损失，这也让一部分开发商失去了投资城中村改造的兴趣。
【楼市动态】
2.1紫荆尚都举行产品发布会
3月16日，通利地产紫荆尚都项目产品发布会暨供应商恳谈会，在尚都销售中心隆重举行。各房地产相关产品供应商代表、各大媒体及业内相关人士等共计400余人济济一堂，畅谈2008，共谋发展大计。
通利集团董事长王驾宇，首先对莅临现场的嘉宾表示真诚的欢迎和感谢，并为大家介绍了通利集团的"品质"发展路线，传达了通利地产"让好房子自己会说话"的企业宗旨。通利地产营销部经理陈伟霞为大家做了项目PPT的生动展示。招标采购部总监杨建实，对项目产品需求进行发布并对项目工程进度及招标需求进行介绍，已有合作商代表通力电梯郑州分公司总经理祁斌及浙江宝业建设集团有限公司河南分公司经理姚明标均作了精彩恳切的发言，对与通利地产的合作前景表示了良好的祝愿。
据悉，紫荆尚都项目即将于４月份开始预约登记，国际全能生活必将在中原引起新的风潮
2.2远大·理想城2期A1组团成功解筹
3月16日，远大·理想城2期A1组团成功解筹148套，解筹率高达71.5%，再一次见证了理想城的魅力。据其策划部董经理讲，到下午3点16分选房结束时，远大·理想城共计成功解筹148套，解筹率高达71.5%，充分见证了2008开春客户对理想城项目及产品的认可。另获悉，远大·理想城2期A2组团即将于4月初开始诚意预约。我们期待，更高的人居理想成为现实。
2.3郑东新世界意向登记
3月16日，郑东新世界正式接受意向登记。郑东新世界，市中心二分之一的价格，让我们看到购房者久违的微笑！郑汴一体化的启动，四横六纵交通网络，使得郑州东部进入快速发展通道。而郑东新世界，正占据着郑汴一体化核心咽喉部位，85路快线、14路等公交线路，使得该项目进入市区方便快捷，这对于上班族而言，购买郑东新世界意味着生活成本大大降低。更多购房者选择在这里置业，也是看到未来这里发展潜力。据了解，郑东新世界当天意向登记1000余组，让观望变成一种炙热！
2.4荣勋·赢座写字楼入市
3月18日上午，在金水区政府的支持下，荣勋·赢座"七星级建筑顶级写字楼发布会"在郑州兴亚建国饭店隆重举行。
本次发布会以"七星级建筑顶级写字楼"为主题，深度剖析了荣勋·赢座七星级建筑顶级写字楼的标准，即传颂都会文化的艺术地标、生态与科技的全领域超越、6重有机生态精装园林及庭院、7星级酒店的装饰标准、超5A甲级精密建筑、专属化商务俱乐部、360°七星级"巴特勒"服务等。这作为地产史上的一次里程碑事件，荣勋·赢座以前瞻与实力，重新定义七星级建筑的七大标准，开创中原商务新纪元，第一次将建筑与商务完美结合，其意义和影响不言而喻。
2.5晶华城盛大开盘
3月16日，晶华城在人们的期待中盛装开盘。晶华城，跨越10年的风尚生活代言，充分满足了城市精英对超前生活的渴求，令之沸腾、追捧。据悉，晶华城是河南洲海置业精心打造的23万平方米绿体艺术版图，位处农业西路城市中轴旁；多层、小高层、高层、幼儿园、精品商业街和谐相融；绝版多层双气呵护，礼遇索克尊崇物管，展望地铁1号线发展前景，国际居住精华淬炼，以跨越中原10年的高度领"秀"西城！
2.6荣勋·赢座举行新闻发布会
３月１８日上午，荣勋·赢座"七星级建筑顶级写字楼新闻发布会"隆重举行，郑州市政府相关部门领导、金融界知名企业及其代表参加了此次新闻发布会，共同深度剖析了七星级建筑顶级写字楼的标准。
据悉，荣勋·赢座由河南省中原旅游产业发展有限公司开发建设，位于金水路与民航路交会处，建筑面积约６万平方米，高１２５米，呈１２面设计，顶部由多个Ｖ型组成皇冠造型，为著名建筑大师朱希女士研磨之作。
2.7郑州或将进入花园洋房时代
鑫苑·景园亮相第十届郑州住交会，成最大亮点
鑫苑·景园规划有１４栋花园洋房，建筑风格吸取了欧洲现代艺术理念，融典雅、简洁、明快于一体，建筑立面丰富，内敛但又富有品质感。该项目负责人介绍说：该项目面积在１１７至１９３平方米之间，整栋楼房采用层层退台设计，营造错落有致的生活空间。一楼拥有独家的前庭后院，二楼也可以穿越私家花园登堂入室。景园的花园洋房为每一户都辟出了专属空中花园或露台，不但使居住环境达到室内与室外空间的和谐相融，更能满足人们对生活情趣的追求。
据介绍，景园依旧坚持鑫苑特有的一个面向、三个回归、四个统一的规划理念，达到人与环境的自然和谐。小区分为逸、悦、雅等八种不同的主题院落组团，各组团景观与宅前景观相呼应，小桥流水，步移景移，可以感受不同的景观带给人们的惬意。
连接东西城区，生活更加便捷
鑫苑的置业顾问告诉记者："鑫苑·景园位于金水路与建设路交会处附近，项目占地１１０亩，总建筑面积为１８万平方米，一期规划为１４栋多层低密度花园洋房，二期为９栋景观高层。随着解放路立交桥、地铁一号线等大的工程的实施，极大地缩短了东西区交通距离，也使鑫苑·景园得以同时坐拥碧沙岗和二七两大商圈。"
"花园洋房本身就是城市的稀缺产品，与少数位于郊区的花园洋房最大的不同是鑫苑的品牌和城中央的地理位置。"一位地产媒体人士说："想买房就应该关注鑫苑·景园，因为一旦错过一次购买机会，就要等到７０年后了。"
【业界观点】
3.1西区转身 渐入佳境
西部大开发，这似乎成了河南首家上市房企、鑫苑（中国）置业公司的战略决策。从1997年的试水西区，到2005年的大举进攻。不仅是鑫苑，建业、新长城等地产巨子也把发展的触角，伸向了西区。 郑州西区，这块沉寂许久的区域，为何会得到地产大鳄的"青睐"，伴着火车站西出站口的建设，西部是否会成为地产商的"蓝海"？昨日，郑州建投鑫苑置业有限公司、河南鑫苑置业有限公司总经理宋福林接受记者专访，讲述"财富西游记"的前因后果。
郑州西区奥运宝宝
记者：今年，郑州西区成了 "热点"，从市政建设的"大盘"来看，政府的巨额资金正在滚滚西流，西区"钱"程似锦。有分析人士认为，2008年，西区怀孕了！西区是郑州市的 "奥运宝宝"，你对此有何评价？
宋福林：说西区"怀运"，似乎更合适，西区交了好运。今年2月28日，郑州市十二届人大常委会第34次会议表决通过《关于批准郑州市2008年度政府投资项目计划的决议》，敲定了2008年郑州城市建设的大盘。
在政府今年安排的77项城市项目中，市政道路（立交）工程25项，政府投资33.73亿元。其中"一站一桥一路"（火车站西广场、中心区铁路跨线桥工程即解放路立交桥工程、京广路拓宽改造工程）建设政府投资4.93亿元，轨道交通一号线一期工程政府投资3亿元。??? 而且今年，西区启动的城中村改造项目，高达34个，居各城区之冠。由此可以看出，政府的巨额资金正在滚滚西流，西区"钱"程似锦。从政府层面来讲，西区的确是郑州的"奥运宝宝"。
记者：在政府的示范效应下，作为河南首家上市房产企业的鑫苑，有没有西部大开发的计划？
宋福林：春江水暖鸭先知，作为河南的首家上市房产企业，鑫苑对市场先机的把握能力是很强的。在1997年，鑫苑就试水西区，当时开发了"陇海星级花园"项目，这是郑州首家欧式风格的建筑，销售业绩很令人兴奋，当年开发，当年卖完。
成就西区 鑫苑有功
记者：成就西区，现在成了郑州的心愿，需要各方面的力量，从开发商这股力量来说，鑫苑在其中的戏份很重，作为较早投入西区的品牌公司，鑫苑是如何认定西区的发展潜力的，这种前瞻力和自信心源自哪里？
宋福林：1997年，当时的郑州挂面厂搬迁，空出来一块土地，经过土地评估和市场调研，根据城市发展和扩张规律，鑫苑认定这块地有"钱途"，于是就开发了一个高品质社区，收益还不错。
记者：西区曾是郑州的老工业区，历史沉淀较厚，人的观念也会略显陈旧，这种沉淀对地产开发来说，是包袱还是财富？
宋福林：郑州西区是郑州的工业基地，几大国有企业在这里扎堆。会聚了大量的产业工人，上世纪50年代，一大批有志青年，从全国各地来到郑州西区，为郑州的繁荣立下了汗马功劳。随着市场经济的发展，这些当年叱咤风云的国有企业，遭遇了不同程度的困难，但从目前的发展态势看，它们正在逐渐走出困境，2006年，郑州市作出几大国有企业搬迁的决策，通过置换出市中心的土地获取发展资金的做法，郑州的几大国有企业正在恢复活力。
鑫苑的业主有很多就是产业工人的后代。至于观念陈旧的问题，几年前，国有企业职工或许存在，但经过这么多年的市场洗礼，他们的观念也转变了，从鑫苑招收的一些下岗职工来看，这些人敬业、踏实，表现出良好的职业素养。
西区未来新的旧金山
记者：鑫苑时下已是西区开发项目最多、社区成熟度最高的房产商，业内有句玩笑话说，地产商把西区的"肚子搞大了"，西区的未来，会有着怎样的居住和人文环境的改变？
宋福林：鑫苑在西区的发展理念是，面向未来，建设和谐社区。今年4月，鑫苑的花园洋房项目，将正式推出。花园洋房过去只在北京、上海等大城市有，鑫苑将打破郑州没有花园洋房的历史，为有较强经济实力的人士，提供一个理想的寓所。其他很多品牌房产公司，也都以高品质的楼盘改变着西区的人居环境，相信不久的将来，西区将被建设成郑州的旧金山。
在满足富裕群体住房需求的同时，鑫苑还兼顾中、低收入者的住房需求，熟悉鑫苑的人士都知道，鑫苑的很多业主都骑着电动车，这说明，鑫苑的房子是普通人买得起的。为让普通人买得起鑫苑的高品质住房，鑫苑的发展策略是快速建设、快速销售，加快资金周转，目前国家实行从紧的金融政策，企业的融资成本在加大，资金周转慢，成本必然大，而最终房产商的成本是让消费者"买单"的，鑫苑当快枪手，是为消费者省钱。
在西区开发房产的过程中，我最感动的一幕是，2007年7月和8月，鑫苑先后分别以每亩450万元、445万元的价格在西区创造"新地王"时，许多工人当场鼓起了掌。在开发商和被拆迁方已成水火的现实下，鑫苑的进入能得到被拆迁方，产业工人们的拥护，真是让人感慨万千！
倒吃甘蔗越吃越甜
记者：据说您是西区房地产开发的拓荒者之一，目前鑫苑在西区已建、在建的大型项目多达八九个。您对西区过去、现在和将来的房产市场有何评价？
宋福林：明末清初大思想家、大学者顾炎武关于读书，有个"倒着吃甘蔗"的典故，意思是越到后来越有滋味。这个典故，可以概括西区房地产开发和成熟的历程，渐入佳境。
到上世纪90年代初，郑州的房地产业开始如雨后春笋般地发展，到1997年，鑫苑试水西区时，西区的经济形势还不是太好，不少房产商对西区不屑一顾。但作为行业大鳄的河南鑫苑，投巨资于西区，所开发"陇海星级花园"，创下了当年开发、当年卖完的佳绩，这充分证明了西区是有消费能力的区域。2005年开始，随着市区内土地的日渐稀缺，西区开始成为"香饽饽"，一度沉寂的西区变得热闹起来，西区的发展开始了向上的进程。
2006年是西区发展的关键一年，这一年年初，政府有了几大国有企业退出市区的决策，这些大型国有企业，所占据的土地交通便利，配套设施完善，适于房产开发。在政府的政策鼓励下，西区的发展插上了翅膀，去年的两块地王，都是在西区诞生的，而中原区去年的房价，首超金水区，成为全市最高。这些迹象标明，西区的壮大、腾飞指日可待。
3.2楼市回暖，聚焦中心大盘
４天展会，光耀全城。来自郑州各个区位的住宅、商铺悉数亮相，互动、优惠，参展、逛展，收获连连。
据不完全统计，本次展会，携两个项目参展的升龙置业共接待客户１１３２组，曼哈顿广场成交１９套；新长城地产展会期间共接待客户９６２组，华城国际公寓成交６套，商业成交４套，写字楼成交１套，车位销售１个；思达优典接待客户６７３组，意向成交１３套；基正盛世港湾接待客户近５００组，成交２３套……
以上数据，不仅是４天展会的一个成果，从中更能反映出新形势下，郑州楼市的新趋势。
意向客户增多，成交量上升 楼市初显暖意
"与以往展会不同，本届展会有一个明显的特点，就是闲逛的人少了，大部分来逛的都有明确的购房意向。"展会结束后，金海·西湖美景项目营销总监表示。
这样的好消息在展会期间不断传出，据统计，新长城置业４天共接待客户９６２组，住宅、商业、写字楼均有多套成功售出；广厦·城市之巅项目共接待客户８５３组，小户型成交多套；位于展会主席台位置的正商置业，以十盘同开的宏大气势，吸引了逛展者的留守驻足，住交会期间共接待客户１２５７组，其中蔚蓝港湾、世纪港湾、蓝钻项目最是火热；商业项目绿地原盛国际、ＣＢＤ东环步行街、水岸花木城也均接待了近３００组客户。
"我们低估了这届展会的影响力，因为之前楼市成交量一直不太理想，展会结束后一统计，成交量远远超过预期，楼市有回暖倾向。"广厦·城市之巅项目负责人表示。
"回暖"一词之于楼市，是一种对房地产行业稳健发展的渴望，也是对已购住房居民不动产资产保障的必须。住交会举行之前，记者采访的多位项目负责人均表示，"三月是楼市的融冰期，也是'冷暖'的分水岭，郑州楼市将呈稳健、稳定的发展态势。"
"郑州住房刚性需求很大，不存在泡沫，所谓'冷'之说是相关调控政策出台后市场的正常反应，观望期会很快过去，楼市回暖是必然。"河南升龙置业总经理刘榕说。
地段、配套、品质等优势突出 城中心大盘成购房者聚焦点
２００８人居元年，郑州城建"巨无霸"工程将逐个开工，在新形势、新格局、新机遇下举办的郑州住交会上也多可看出行业发展的新趋势。特别是多数购房者的意向选择，往往决定了楼市的新走向。
而展会期间，长城康桥华城的展台前，一直是咨询、登记不断，现场客户表示，"在没有私家车的情况下，购房还是倾向于中心城区，无论在郑州的哪个区位上班，都不会耗费太长时间。"这样的回答大都集中于３０岁左右的购房群体，这也正是目前郑州购房的主力军。
展会上，被购房者簇拥的城中心大盘还有方圆创世、升龙国际中心、广厦·城市之巅等。它们都以"中心地段、领先规划、完善配套"取胜市场，而从现场多位逛展者的购房意向可以看出，今年中心城区大盘将继续以其独有的优势在市场上领先。
地铁、高架桥、立交桥工程相继推进 沿线项目人气创展会新高
地铁、高架桥、立交桥等巨无霸工程相继推进，使得郑州楼市新格局逐渐显现。陇海路高架快速通道工程将于今年开工，西起西三环，东至中州大道；火车站西出站口明年春运将投入使用；西流湖公园改造工程计划４月动工；西四环工程已于２月动工……
城市发展的每一个动向，都足以引起地产行业的格局变迁，展会现场，紧邻西流湖公园的金海·西湖美景人潮涌动，受相关政策影响，该项目二期销售没有一期迅速，但展会上，却接待了５００余组意向客户，意向成交多套；地铁一号线沿线项目华山名郡４天共接待客户近４００组，意向成交８组；海森·陈五园景湾也因地铁一号线途经的良好机遇，迎来了客户的接踵而至；西四环的改建惠及高新区的多个项目，基正·盛世港湾展会期间接待意向客户近５００余组，成交２３套，且多为郑州中心城区的居民。据了解，购房者大多看好高新区房地产业的增长潜力，欲做长期投资。
开发商是城市建设中最活跃的因素，具备敏锐的洞察力，而购房者也大都会随着城市建设的热点走，从众效应会使尚不明显的新格局日益凸显，随着各项工程的推进，工程沿线及所惠及区域也会被开发商纷纷抢滩。
3.3开发商老总现场评谈新形势、新格局、新机遇
３月１３日一早，第十届郑州住交会开幕仪式尚未举行，各大参展公司高层纷纷到场，大家围绕当前楼市发展的焦点进行沟通，畅所欲言。
城建工程沿线项目将迅速升温 河南升龙置业有限公司总经理 刘榕
"西出站口就在京广路上，应该说，我们与之是一个互动，来共同参与京广路的拓宽、改造。"当记者问到郑州火车站西出站口的建设对升龙国际中心所产生的影响时，刘榕说道。很显然，刘榕考虑的不单单是企业，而是整个城市的建设。
升龙国际中心位于大学路与淮河路交会处，向东一直延伸到了京广路，不久，一座集住宅、商业、写字楼、星级酒店、酒店式公寓等多种物业类型于一体的大型城市综合体项目，将会矗立于此。
他说，地铁沿线的房地产项目一定会升值，这不用质疑。方便、快捷的交通工具，现代化的大容量交通，对一座城市房地产行业的发展所带来的促进作用、辐射效应不可估量。
住交会成为楼市回暖契机 河南鑫苑置业有限公司总经理 宋福林
去年"９．２７"以来，楼市一直比较低迷，尽管目前市场并没有明显升温，但在河南鑫苑置业有限公司总经理宋福林看来，"郑州楼市已经在回暖。"他说，“在２００８年２月半个月的成交量已经超过了１月份一个月的总数。”
对于２００８年的楼市，宋福林表示了乐观的态度，在他看来，奥运年一系列利好的措施，都将有利于楼市的发展。"就郑州来讲，地铁、新客站及高架桥的建设，为地产业的发展提供了很好的基础"，他说，郑州地产发展的一个特点便是，东区和北区发展的比较好，近年来西区和南区也有所发展，而一些位于城市中心的区域，由于交通的原因却被历史所淹没，"但如果交通便利后，这些区域发展的瓶颈就将得到改善，价值就会凸显出来。"
大交通革新人居观念河南正商置业有限公司副总裁 张国强
张国强认为，本届住交会所倡导的"新郑州，新人居"与正商置业所倡导的新生活观念有着相通之处。比如，正商·蔚蓝港湾，倡导的是一个全新的生活理念，蓝海生活，让业主在尘世喧嚣中找到生活净土、寻得建筑与自然、物质与精神的和谐丰盛；而正商·世纪港湾，则将港湾生活引入了中原，"无论小区品质，还是周边配套，都能给业主一种方便快捷的生活。"
在张国强看来，随着郑州"大交通时代"的到来，地铁、高架桥、立交桥等，正在推动城市面貌的变革，加速城市产业的发展，同时也在影响着人居观念的变革，"交通便利了，市民出行方便，选择居住区域的范围就会相应地扩大。"
交通便利，小区配套更应加强 河南中信中原置业有限公司总经理 王刚
"立体交通是一个大都市的象征"，河南中信中原置业有限公司总经理王刚表示，立体交通成为城市发展所必需的配套设施，伴随着城市规模的扩大，城市人口的增多，郑州的交通已经不能满足城市快速发展的需要，地铁、立交桥及高架桥的建设，也是城市发展的必然趋势。
王刚说，没有交通的支撑，城市发展无疑便有了一个触之便痛的软肋。"郑州建设地铁，高架桥及新客站等等，正是为了消除这一弊端，未来的新郑州的确令人期待。"他表示，在众多行业当中，地产业对交通的依赖性最为明显，交通便利的地方，地块的价值及楼盘的价格往往相对比较高，购买的人群也会更多，未来的升值空间也更大。
争实属正常，不会出现行业大范围洗牌 河南思达置业有限公司副总裁 刘文良
"房地产行业区域性很强，不同地区，经济发展等大环境不同，不能以上海、深圳等一线城市的房产走向来判断郑州楼市，郑州房价不存在下降之说。"刘文良这样总结郑州楼市的发展状况。在他看来，目前郑州楼市只是政策调整下的正常反应，这有效地抑制了投资客、投机客，相信不久市场的刚性需求就会得到强劲的释放，郑州房价还会有稳定上涨的空间，现在楼市的不少打折、促销措施是正常的营销手段，不能简单的根据这些措施就说房价正在下降。
针对现在的"洗牌年"之说，刘文良持否定态度，由于货币政策调整，民众观望心理暂时还没有消除，但这对高档楼盘影响很小，相反，对于开发经验比较少的中小公司来说压力不小，不排除个别公司退出市场的可能，这只是市场竞争的正常表现，不会出现行业"洗牌"。刘文良对记者说，一个好的房地产开发企业应该要内外兼修，对内做好产品，产品是硬道理，时刻要树立产品至上的理念；而对外则要客户至上，更重要的，作为涉及众多社会关系的房地产企业，一定要肩负好自己身上的社会责任。
3.4今年郑州楼市，将以怎样的态势发展，行业格局会有怎样的变迁，或许他们的言语中透露了些许玄机。
郑州的房价还会继续上涨 郑州广厦置业有限公司总经理 毋尚梅
"这两年，每一次郑州住交会我们都积极参加，而且收获颇丰。"作为郑州房地产界为数不多的公司女老总，她对记者说："在房地产市场持续委靡的情况下，我们的项目'玫瑰公寓'却是一天比一天好，我们就是想通过郑州最有影响力的住交会，看看整个房地产市场回暖到什么程度了。从去年１０月份开始，受政府一系列调控政策的影响，房地产市场持续变冷，大家都对今年３月成为冷暖分水岭深抱希望。"
毋尚梅认为，影响房价上涨的因素有三个：首先是在政府对银行按揭政策的不断调控；其次是居民的平均收入水平与国民经济的增长幅度是否成正比；最后是物价的通货膨胀，货币不断贬值等情况。
"按这三个因素分析，未来２至３年内，郑州的房价不可能下降，只会呈现缓慢的上升。而且未来几年内，随着郑州的城市规模不断扩大，对住房的需求也会越来越大，但土地是越来越少，建筑成本也在不断提高，我认为未来郑州房价还有较大的上升空间。"毋尚梅说。
现在有一个非常利好的消息，就是市委、市政府已经开会研究过的今后旧城改造将享受城中村改造一样的优惠。"毋尚梅指出，随着政府保障性住房建设力度的不断加大，和政府对开发商政策的不断优惠，未来的房价将会呈现比较良性的发展。
生态文化将成西区特色 郑州花博园实业有限公司董事长 杜伟
"西区将成为郑州生态文化建设的重要区域，这将是今后郑州西区发展的一大趋势。"在郑州花博园实业有限公司董事长杜伟看来，继北区成为休闲生态居住区后，西区同样具备这样的特质，打造成生态文化板块也是政府对西区的规划。
杜伟说，郑州西区地形较平坦开阔，又有邙山为天然屏障，虽临近黄河，却能免受灾害，植被覆盖面广泛，西区在生态建设上具有很大潜力，"严格意义上来说，西区也很适宜于城市规划和发展。"
高新区地产存在，较大升值潜力 郑州市基正房地产开发有限公司董事长 张福喜
由于高新区当初规划定位为工业区，住宅建设略有缺失，这也使得高新区的房价在整个郑州市处于低端。张福喜说，如今随着高新区对住宅建设的逐渐重视，化工路、西四环等诸多道路的加宽改建，以及发展１０多年来具备的成熟配套和较好的生活环境，高新区正在逐步崛起。几年后，有望和郑东新区发展持衡，存在着较大升值潜力。
张福喜介绍道，基正·盛世港湾是高新区的重点住宅项目，政府支持力度较大。"道路的修建会为项目带来一大批客源，跨区域置业应该会逐渐兴起。保守地说，到今年底，项目均价每平方米至少会提升５００元。"之所以可以如此肯定，原因在于对项目品质的把握。"市场竞争激烈并不是坏事，这更能迫使开发商进一步加强企业内部的经营管理，把每一个项目做精。"
地铁不会引起商业格局大改变 河南中力国际广告市场总经理 吴礼伟
在今年十项大的工程中，最引人注目的无疑是地铁一号线工程，吴礼伟说："这个时候，'地铁'将成为房地产开发商打出的一张加价牌，那些'背靠'地铁的楼盘将会被开发商作为炒作手段而达到飙升房价的目的。"
"打'地铁牌'成了最近不少开发商的'拉客'手段，但凡略微靠近规划中的地铁线路的房地产企业都借势贴上了'地铁'标签，现在'地铁'成了不少开发商的金字招牌。"吴礼伟对此有着自己独特的见解，"客观地讲，未来地铁运行后，在对市民出行带来方便的同时，也会给位于地铁沿线的开发商带来炒作楼盘价位的理由，但地铁经济不是神话，投资必须要谨慎，投资房地产也一样。郑州这些年发展非常快，急需有地铁这样的交通工具出现，因此说地铁的开工建设对拉大城市格局有明显的作用。"吴礼伟指出，未来地铁的通车肯定将带动郑州经济的发展，但并不是每个地铁站口都能挣大钱。地铁对房地产影响不是很大，存在的潜在风险需要每一位在地铁沿线的房地产投资者慎重考虑，因为郑州的房地产市场是分区发展的，地铁的兴建给房地产市场带不来多大的影响。
优胜劣汰会表现得更加明显实创装饰郑州公司总经理 王传刚
２００８年的郑州房地产业面临着巨大的发展机遇，而在王传刚看来，作为房地产业下游产业的家装行业，也同样拥有着巨大的发展机遇，"房地产的发展，必将会带动家装的快速发展。"
王传刚认为，今年一系列市政工程的实施，大大缩短了东区和西区的空间距离，这势必挑起西区崛起的大旗。东西城区之间房产的差异将逐渐趋于平衡。而现在西区传统产业的改造已达到了一定的层次，加之西区相对低廉的生活成本，其区域优势就慢慢凸显出来。"在地产格局发生变化的同时，家装行业同样会有一个新的变化，优胜劣汰的准则也会表现得更加明显。"
3.5立体交通 连接东西南北昔日洼地 变成聚宝金盆
基础建设为地产升温 郑州市建委房地产开发管理处处长 张振兴
"市政基础设施的建设，带动了沿线土地的升值，交通的便利给周边区域带来了很好的升值潜力，原来不值钱的地方现在很可能就变得值钱了"，张振兴表示，市政基础设施的建设给郑州的房地产业带来了机遇，不管是老城区还是旧城区，能充分利用好市政规划就能取得很好的发展。
张振兴介绍，据不完全统计，２００７年，郑州市的房地产开发项目有２５８个，新开工的项目９５个，竣工３７个，完成的房地产开发投资量１５０多亿元，销售的总套为５万多套。他认为，虽然总体增长规模比较大，但相比沿海发达城市，郑州的发展还是相对缓慢的，"２００８年是郑州发展的关键一年，也是房产业面临着巨大机遇的一年。"
新规划促进城市均衡发展 河南财经学院教授 刘社
"交通的改善将有力促进城市的均衡发展"，刘社认为，郑州城市发展的一个特点便是东高西低，东边发展得比较快，而西边发展得比较缓慢，"要想改善还得从规划方面来加以改进，现在市政府找到了这个问题的解决手段，就是首先从交通方面解决，一旦交通问题解决了之后，人们再到西区去就比较方便。"
她表示，新规划为房地产的发展带来了巨大的新的机遇，而且是前所未有的。"在我的印象中，郑州的城市规划就是四桥一路，然后是三环、三环周围的立交桥、郑东新区，感觉没有新的动作。这'十大工程'一旦推进，并且付诸实施，并完工以后，为整个房地产带来的机遇是巨大的。"刘社说，房地产业和其他行业不一样，是受交通问题影响最大的一个行业，所以只要交通改善了，原来不太好的地块立马就变成了黄金地段，这样会对全市的房地产业带来一个很大的促进。
"郑州提出的十项城建工程，２００８年将投入４４亿元"，刘季康介绍，这十项工程全部投资将超过２００亿元。他表示，２００８年是郑州市改革开放以后城建投资力度最大的一次，多数工程投资都在１０亿元以上。"工程将彰显七个标准：城市功能完善、人居环境舒适、管理水平先进、都市品位显现等等。"
便利交通让老城复苏 河南宏益华房地产开发有限公司总经理 陈顽强
一直以来，由于受交通因素的影响，一些位于城市中心的区域如沙口路、棉纺路等，发展相对滞后，在陈顽强看来，这将随着新规划的实施而得到改变。"随着交通的不断完善，老城区的居民出行越来越方便，城中村项目发展的机遇会更好。"
陈顽强认为，为防止固定资产增长过快，有效地控制物价、信贷的增长速度，国家各部委从土地、税收、金融等多方面进行了宏观调控，特别是央行调整贷款利率等一系列从紧的货币政策，对中国楼市更是产生了巨大影响。作为一个资金密集型企业，这无疑增加了企业运行的成本和风险，但也加速了房地产行业整合时代的到来。竞争加剧、优胜劣汰，充满机遇的２００８年将迎来产品品质时代和品牌时代的曙光。
每一个作品都要经得起时间检验
河南思达置业有限公司副总裁 刘文良
"郑州作为全国的交通枢纽城市、正在建设中的物流中心城市，以及努力建设中的区域性中心城市，正在发生着日新月异地变化。"刘文良认为，面临着新的机遇，开发商更应该具有责任心，勇于奉献。
他表示，开发商开发的每一个楼盘，每一个作品都要能够经得起时间的检验，不论过了多少年依然是城市的一个亮色，而不是垃圾。同时，还要对社会负责，要对公益事业投入更多的关注。"当前我们更应该对和谐地产、民生地产有切实的奉献。另外，我们要对客户负责，要制订从以项目为中心到以客户为中心的企业理念的转型；还要对员工负责，不仅要给员工提供一个成长空间，更应该让员工快乐地生活。
交通篇
业主将享受交通的便利和实惠 郑州清华园房地产开发有限公司副总经理 王凤民
十大工程对房地产业有一个很大的好处，业主可以直接享受到这些工程所带来的益处。"王凤民表示，开发商应该紧紧把握城市建设的机会，改变城市面貌，推动行业发展。
在王凤民看来，新四环的建设给清华园要开发的项目"清华·忆江南"带来了切实利好，"忆江南位于黄河南岸，新四环建好后，这里的交通将更加便利。"她介绍道，清华·忆江南规划总占地面积２２００余亩，是集别墅、花园洋房、学校、老年活动中心等于一体，功能齐全、风格各异的江南园林式社区，大型湿地公园满眼青翠，使整座园林富有诗情画意、引人入胜。
交通模式变革降低生活成本 河南宏田置业有限公司副总经理 张志明
随着高架桥、地铁这些国际大都市才有的基础交通设施走进郑州，张志明将此称为是郑州迎来都市大交通时代的标志。"不仅是郑州市内，周边地区的交通状况也将随之改变，将来去中牟购房的置业者会更多。"
张志明认为，"十大工程"从城市的规划上来说，一个直接的好处便是市民的生活成本降低了，交通半径缩短了，同时也将使商圈的半径缩短。"轻轨也好，地铁也好，这都改变了郑州原有的传统交通模式。"
郑州正迎来地铁地产时代 河南龙湖置业有限公司副总经理 罗卫华
"郑州市十大城建工程的实施，给不少开发商带来机遇的同时，也为市民带来了更大的便利。"罗卫华指出，在郑州快速发展的大背景下，作为地产企业如何抓住发展的机遇是值得思考的问题。
从住宅地产发展到商业地产，到城市综合地产，很快，郑州楼市将进入地铁地产的时代。罗卫华认为，随着城市框架的拉大，地铁和高架桥的建设加剧了房地产行业的洗牌，特别是对商业地产。但是，无论是住宅还是商业，地产商都要利用地铁这一概念使项目产生增值效应。
交通未必能解决所有问题 郑州人从众地产顾问有限公司董事长 李雪胤
"在目前的中国，有没有一个城市是因为设了地铁交通就变好了？没有。"针对即将开始建设的地铁和高架桥将来能否缓解郑州的交通压力这一问题，李学胤说，"我们在建地铁和高架桥的时候，首先要考虑的是人流的增加和车辆的增长速度。"李学胤认为交通未必能解决所有问题。
他形象地打了个比喻，"中国的城市交通就好像便秘，没有从内在解决，而是用了润滑油，治标不治本。西区未来的增长速度是不言而喻的，地铁只是加快了它的速度。"他指出，现在一个城市未来的商业已经不仅仅是一般的配套或者一般的投资。
区域篇
城市副中心让城市功能细化河南老街坊置业有限公司营销总监 白伊剑
"我觉得政府的规划包括两个方面，一个是老城区的改造，还有一个是城市副中心的扩容"，白伊剑认为，城市副中心的发展模式比原来的模式更加优越，更加先进，"它将整个区域作了通盘考虑，所以它的功能分区非常明确。"
白伊剑认为，城市副中心的建设也给开发商带来了巨大的机遇，一个明显方面便是增长了需求，相比老城区，城市副中心生活更加便捷，环境更加优美，这也吸引了众多置业者前来购房。"无论是在东区居住，还是在这里办公，许多方面都给人一种不同的感觉，而且这种感觉是美好的。"
新规划带动整个区域共同发展 河南中信中原置业有限公司总经理助理 武泓君
"郑州城市发展的趋势就是不断向外部扩张，在内部进行资源整合，使各个区域之间增加活力。"武泓君认为，城市规划和房地产开发之间是互相促进的。
对整个快速发展的郑州市而言，规划不仅是一条道路、一条线的问题，是整个区域的提升。"武泓君指出，像未来路的打通，让商户得到了多少的价值，楼盘提高了多少价值，这些不提，更重要的是把东南整个区域融入到了城区里，并且对整个区域起到了带动作用。同样的还有农业路的打通。城市规划一方面是外部的扩大，另一方面是内部城市的扩大，而整个城市规模扩大之后，将有利于房地产产品的差异化。
城市框架拉大带动需求增长 郑州新长城房地产有限公司营销总监 赵大伟
"当初我们选择在西区做项目并不是很有信心，当时开盘价是每平方米４１００元到４２００元，但到２００６年下半年和去年，我们发现，郑州市民对东西区的认识正在逐渐改变。"赵大伟说，原来招商比较难，但随着政府对西区建设的重视，很多商业巨头开始主动和他们洽谈、合作，这其中的原因主要就是城市框架的拉大、交通的便利。
城市框架大了，城市本身的需求也相应地大了，赵大伟认为。
颠覆对区域地段的认识 河南汉飞置业有限公司副总经理 尚学军
'十大工程'的开建，将会极大地提升整个郑州市的硬件价值。"尚学军认为，这些工程一旦建成，不但将提升郑州市的整体经济价值，还将在房地产业内颠覆大家对区域地段的认识。
但高架桥在大大提高交通效率的同时，采光、噪音、尾气将对临街房产生很不利的影响。尚学军说："以高架为例，高架出现以后，可能会出现一些原来所没有的噪音和尾气的排放，因此开发商就必须加强整体配套设施的建设，使消费者在整个宏观以及微观下都受益。"
其他篇
新规划是郑州经济发展的需要郑州建海置业有限公司副总经理 马乾坤
"首先是郑州经济发展的需要，其次是民生的需要。"谈及十项大的工程对郑州的影响时，马乾坤说，去年郑州市的经济总量是２４００多亿，今年要踏入３０００亿元俱乐部，就必须有推动经济发展的投资，而房地产就是推动郑州经济发展的主要因素之一。
"我们为什么敢在今年１月９日以６００多万一亩的高价格拿下新地王，一方面说明建海通过几年的发展已经具备了拿下地王的实力，二是我们认为房价不会下降。"马乾坤认为，国家不会允许房价大起大落，否则对整个经济的发展将会产生较大的影响；其次是老百姓投资渠道单一，而投资房地产还是最稳妥的选择，所以他对房地产市场充满信心。
郑州不存在地荒现象河南王牌企划有限公司董事长 上官同君
"有人说，郑州存在地荒，我不这样认为。"在别人都谈到郑州新规划的时候，上官同君发出了另外的声音，他指出，郑州市目前的存量土地还很大，郑州市土地局出让的商业用地到目前为止还有很多没有进入开发阶段，所以郑州根本不存在地荒现象。如果郑州市从现在开始停止供应土地，那么郑州现有的土地能够开发三到五年，因为大量的存量土地集中在三环以内，甚至一些工业用地、科研用地等也将陆续进入市场，这对开发商来说应该是一个商机。
品质是判定楼盘优劣的最终标准河南正商置业有限公司副总裁 张国强
"无论机遇多大，品质仍旧是判定楼盘优劣的标准"，张国强表示，道路工程的兴建，在地产业带来机遇的同时，也会对某些小区产生负面影响，像噪音、震动等，"所以开发商在开发楼盘，特别是地铁沿线楼盘的时候，一定要注重它的品质。"
张国强认为，新规划是改善交通的一个大的工程，拉大了城市的框架，缩短了出行的时间，特别地铁沿线的楼盘将获益颇多。"我的印象中，上海的地铁线终点站在辛庄，辛庄那片地方大盘一个接一个涌现，最后使得辛庄这一片的房价大幅上升。"他认为，四环线的建设，不仅拉大了城市框架，也使得对中心城区的交通起到了梳理和缓冲的作用。
价格是市民最关心的问题 郑消费者代表 毋新房
"现在郑州面临着一个突出的问题，就是交通比较拥堵。"作为消费者代表，毋新房对这个城市的建设有着自己的理解，他说："从规划的角度来看，人们居住正在从中心城区向外围扩展，在这种情况下，更需要地产商苦练内功，准确定位，让老百姓都能找到适合自己居住的小区。" "价格问题是我们消费者最关心的问题。"毋新房说："希望有一个比较稳定的价格，这样对大家都有利。短期的、过快的拉升，暴涨然后又暴跌，对大家都不利。" |
您的位置：
