正商·世纪港湾
　　正商·世纪港湾项目总建筑面积１００万平方米，为郑州北区ＣＬＤ核心双气大盘。社区东临文化路，西到丰庆路、南近国基路（海洋路）、北靠新柳路。小区配套完善，属于郑州成熟ＣＬＤ区域，交通便利，规划中的地铁２号线也在附近；小区内有３４５０平方米中央景观。户型以８０平方米为主力，有３０~１７０平方米多种面积供选择。
　　本届住交会，正商·世纪港湾推出的优惠有：
　　１．一次性付款优惠２％，按揭优惠１％。
　　２．老业主成功选房额外优惠１０００元。
安泰·主语城
　　主语城位于文化路和新柳路交会处，为未来北区的核心，总建筑面积达到３５万平方米。
在建筑立面设计上，主语城打破常规的做法，采用经典的小高层板式楼设计，建筑的整个外立面更富有质感，采光面和通透程度都有了更大的提升，光影效果及建筑的形体组合塑造出建筑物独有的个性。
　　更令人称道的是主语城的生活。小区周围名校云集，省实验幼儿园、金水区艺术小学、七十七中、七中分校、北大学城，近在咫尺，浓郁的学区文化气息与公园的安静氛围相互映衬，小区生活配套及商业配套成熟的气质初显。为感恩社会，主语城现正推出购房优惠月活动，即日起购房送大礼，每套最高优惠金额４万元。
美景花郡
　　美景花郡是由河南美景置业有限公司开发的集临街商铺、时尚住宅、精品小户型于一体的现代化生活小区。小区位于花园路与国基路交叉口北５０米路西，近在咫尺的地铁２号线，融元商圈，新大商新玛特，河南最大的百货旗舰店丹尼斯将引发花园路新一轮的商圈革命，轻松实现新北区现代生活理想。
　　社区内部从宜商宜居的５０平方米现代花绚景致公寓，到７０~９０平方米的精致两房，再到１２０平方米格调三房，配以赠送空中大露台和燃气入户，特别是５０平方米左右小户型百变灵动，无论你有什么样的生活梦想，在这里都可以轻松实现。
居易国际广场
　　居易国际广场集合成熟生活配套与北中心产业特点构建ｓｏｈｏ空间，为北中心汽车、物流及其附属产业群提供了生活与商务双空间建筑；８０００亩森林公园、１００亩莱茵湖主题景观配套、５０米花园路市政绿化带，８０００平方米空中花园构成天然绿色氧吧，空中连廊将建筑、人文、绿色三者有机融合在一起。
　　作为复合业态，居易国际广场的投资价值尤为显著：１、２、３号楼交付后超高出租率都为投资者带来无限财富。目前居易国际广场工程已经全面封顶。为回馈广大客户，居易国际广场将在２００８年住交会期间推出购房客户即送价值３９９９元港澳游的优惠措施。
花半里·花语公寓
　　花半里位于花园路与新柳路交会处，是郑州市“北移东扩”的核心地段，具有很大的升值潜力。花半里作为花园路小户型精品物业，由东西共８栋品质高层、１栋小高层及１０栋多层组成，建筑雄伟精致，现代感强。在建筑景观规划上处处遵循“均好性、舒适性”的理念。花语公寓位于天荣建材港南，紧靠一期１０栋多层，景观视野良好，主力户型为４６平方米一室一厅及３９平方米单房，在户型设计上处处体现“和谐方正，以人为本”的设计思想，创新小户型阳光革命，实现小户型户户全明通风采光，全部做到家家阳光，是过渡居住与投资的极好选择。在本次大河报房展会期间，凡购买花半里一期多层及二期高层产品，均可获得１％房款优惠。
金印阳光城
　　金印阳光城位于花园北路与宏达路交叉口向西５００米路南，东临柳西路，北依宏达路，西临高皇路，周围分布多条公交线路，交通便捷。项目总占地面积１６８亩，总建筑面积２８万平方米，是由２０栋６~２０层的住宅自然围合而成，并规划有裙楼商业步行街，是集住宅、商业、教育，休闲娱乐为一体的大型高尚社区。项目的主大门设在宏达路上，柳西路与高皇路设有东门和西门以及地下停车场出入口，出行便利。主大门西侧是二期高层小高层高尚住宅，东侧及环湖的中心建筑是三期开发的高层，湖景水生态住宅。湖的南面是已经交房的一期多层花园住宅。
　　社区建有一栋３层幼儿园，周边有金水区实验艺术小学，新七中，为你的孩子成长提供优质完善的教育配套。
郑州国贸中心
　　郑州国贸中心位于承东启西的总部大道——农业路和贯通南北的形象大道——花园路交会处，更融合了城市金融中心、河南行政中心、商业中心、商务办公中心、文化教育中心、休闲娱乐中心、品质居住中心等八大城市职能，融会花园路的商业激情、农业路的总部精神，同时肩负城市改造的使命，以无可匹敌的优势组合开启财富之梦想。
　　郑州国贸中心，以５６万平方米超大规模、高辐射性区域优势、高素质消费群体，融合街区ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ　（即街ＭＡＬＬ）、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态成就郑州史无前例的全业态复合地标。
　　中央空调酒店式公寓——郑州国贸中心·国贸时代公寓，２１~８２平方米酒店式公寓，首家区域中央空调、断桥隔热铝合金窗、外墙外保温体系、品牌精装修，重新定义纯正的酒店式公寓。
　　会呼吸的甲级写字楼——郑州国贸中心·国贸广场，中原首例呼吸幕墙、远大区域中央空调、５Ａ智能化系统、三大中心（公共商务中心、商务会议中心、商务休闲中心）提供顶级专业商务配套……尽显国际商务风范。
　　街区ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ——郑州国贸中心·国贸街ＭＡＬＬ，率先导入第四代商业模式城市——商业街生活中心，在商业地产的基础上，集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体、情感交融十大商业功能于一体。１７万平方米中原首站街区ＳＨＯＰ－ＰＩＮＧ　ＭＡＬＬ，７０％自持物业、８０％招商完毕，商业双引擎助力国贸起航，加剧国贸商圈的快速形成。
鑫苑·逸品香山
　　由建投鑫苑开发的鑫苑·逸品香山，位于花园路北端“三所”板块核心地段的花园路与英才街交会处西３００米，是郑州市文脉、地脉所在，生态别墅群聚居之地。近１２万平方米大盘规划：１８栋风情小洋楼、６栋５层花园洋房、１２栋８层电梯花园洋房，两房、三房、四房全户型规划，天然气入户，打造北区生活舒适享受。社区配置优质幼儿园，让孩子享受便捷、优质的早期教育。
思达·数码国际公寓
　　思达·数码国际公寓是面向高端客户推出的酒店服务式高档公寓，２３~７０平方米纯小户型项目，项目紧靠科技市场，与中原国际数码港一脉相承。
　　公寓设计博取众家之长，５栋高层塔楼，二层架空绿化设计，完美空中花园，演绎全新绿色庭院生活；前卫、实用的精装小户型设计更是为年轻新贵量身定做，户型设计超前，人性化空间搭配，合理化功能分区，满足个性化需求，创新居住理念；优雅、美观的景点布局，高档、豪华的会所，便利、宽敞的停车库，流淌着青春气息的娱乐商业配套，星级酒店式的公寓管理，完善的智能化设施，更符合年轻白领阶层的生活习惯和需求。引入国际先进的外墙保温技术，采用断桥铝合金、双层中空玻璃等节能建材；双气供应。
阳光新城
　　中原住交会上，阳光新城三期／叠院将隆重登场。位居３３万平方米成熟洋房社区之心的瞰景花园洋房——阳光新城３期／叠院，自２００８年１月面世以来，备受广大新老客户青睐。户户拥享敞阔空中庭院，闲庭信步，最多赠送面积达２２９平方米。如今，阳光新城又隆重推出一批１２９、１４３平方米舒适三房，１８９平方米敞阔四房等限量版空中庭院洋房，户户尊享不计价超阔露台，享受尺度非比寻常，入住奢贵空中庭院洋房近在眼前。
据悉，中原住交会期间，认购现有房源额外优惠２％，另外，摩卡洋房认筹客户最高可享受４％优惠。
3.8楼市信息

星盛世家园“八大瀑布集群景观”开放
　　３月２２日，亚星置业盛世家园八大瀑布集群景观举行了盛大的开放仪式。
　　据悉，３８６亩公园社区——亚星盛世家园是中原首家具有“二十四项原创景观”“六大异域风情景观带”的公园社区，而八大瀑布集群是亚星盛世家园第七期“瀑布家园”的主题景观，也是中原首个以瀑布为主题的社区。Ｇ
华林造健康林带为和谐添彩
　　春风送暖，万物复苏。２００７年３月２２日，华林投资集团全体员工在集团董事长尹建国的带领下来到新密市白寨村参加了植树活动，这是集团连续第六次自发组织参加的公益植树活动。
亚星再次引爆郑州商业
　　３月２２日，位于嵩山路的亚星奥特莱斯购物广场火爆开盘，当日，售楼部内熙熙攘攘而又秩序井然。大郑州“第五商圈”——亚星奥特莱斯，“名品＋折扣”的商业模式再次引爆郑州商业销售。亚星奥特莱斯购物广场是由亚星置业斥巨资打造的“一站式”购物中心。
3.9小户型住交会上唱大戏
建业置地广场、鑫苑·金融广场、郑州国贸中心、中原数码国际公寓、美景花郡、非常男女、主语城、金源第一城、兰桂、首座国际、７０年代……今天开幕的２００８年住交会上所展示的楼盘中，小户型楼盘或者包含有小户型的楼盘至少占去了１／３。“首付两万元，市区轻松拥有一套房”之类“低首付、低总价、低月供”的售房广告，对于首次置业的年轻人来说，具有极大的诱惑力。
潜力巨大的需求
　　２００１年，位于大石桥附近的时尚Ｐａｒｔｙ横空出世，小巧的户型，全新的装修，令人耳目一新，房子被很快抢购，开启了郑州小户型的元年。很快，小户型在郑州流行开来，并且发展迅猛，尤其是到了２００７年，郑州的小户型大有“井喷”之势。据不完全统计，如今郑州市场上有小户型的楼盘达６０余个。建业置地广场、中原数码国际公寓、曼哈顿广场、鑫苑国际城市花园等，可谓是遍地开花。小户型项目分布在郑州市的各个区域，既有体量较小的单体项目，又有城市综合体项目，价格在每平方米４０００元到每平方米７０００元之间。
　　那么，是谁在购买这些小户型的房子呢？业界流传着这样一个说法：２０岁的人用来住，３０岁的人用来玩，４０岁的人用来投资。作为过渡性和投资性的产品，小户型的确吸引了许多新新人类和投资者关注的目光。河南美景置业有限公司营销总监李冲说，自从小户型面世以来，它以总价低、首付低等独特优势受到了广大年轻消费者以及投资型客户的欢迎。小户型是满足人们居住需求的一种形式，也是一种投资的形式。中国人固有的“买田置地”的传统观念，决定小户型成为人们投资、养老的另一种渠道，也打开了小户型的另一个市场。
　　近两年来在楼市价格一路冲高的形势下，总价较低的小户型很快成了市场追捧的对象。无论是对于投资者还是自住的年轻人，小户型总价低的优势具有极大的诱惑力：首付三五万元，月供几百元，是不少人能够负担得起的。
　　河南明天置业有限公司副总经理兼董事长助理董根来认为，小户型在市场上走俏的原因，一是在近两年房价上涨过快的形势下，小户型以低总价、低首付、低月供，吸引了大批中低收入的购房者和刚刚走入社会的大学毕业生等；二是小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，而消费者在二次置业时有了更大面积的房子，首次置业的小户型和大户型相比，更容易出租或转卖出去。而且，相对于投资股票、债券来说，投资小户型的风险更小、收益更稳定，对投资者来说也有相当大的吸引力。三是国家的“９０７０”政策，也催生了大批的小户型楼盘。
　　河南思达置业有限公司副总裁张耀强说，郑州经济增长带来的人员流动是小户型市场活力的来源，每年大批的院校毕业生进入社会，再加上城市化进程的加快，使得每年有越来越多的人成为郑州市民，而在这些人当中，有大多数中低收入阶层。同时，根据郑州市最新制定的经济适用房管理有关规定，这些人当中又有很大一部分被排除在保障房体系之外，这些人不得不购买总价相对少得多的小户型。
竞争激烈的市场
　　“如今郑州的小户型楼盘真是太多了，我已经跑了七八家，觉得户型设计都差不多，精装修的感觉挺好，就是价格有点贵了。”三年前大学毕业的王永刚说。目前王永刚在郑州市一家电脑网络公司任职，准备今年国庆节结婚，近期他正和女朋友跑郑州的楼盘，想在金水区选套理想的房子。
　　２００７年，郑州的小户型楼盘扎堆上市，目前在售的小户型楼盘就有近７０个，投放量大约有３２０万平方米。从区域看，管城区小户型项目虽然不多，但大多地处郑州市中心，项目售价最高，均价高达每平方米５０００多元，金水区销售均价也接近每平方米５０００元。而从数量上讲，金水区小户型项目数量占了郑州小户型市场大多数。
　　在售小户型精装修项目占总数的３０％左右，普通小户型项目占７０％左右。郑州房地产市场小户型销售均价为每平方米５０００元左右，很多小户型项目销售很快，比如鑫苑·金融广场、美景花郡等均已基本售完。像思达·数码国际公寓，刚推出时预售价在每平方米６２００元，在郑州堪称天价，而当时其他小户型楼盘的价格还在每平方米４０００元左右。此后的中油国际·五星公寓更是后来居上，预售价高达每平方米７５００元。目前，郑州市精装修小户型均价已超过每平方米６０００元。
　　业内人士分析说，２００７年投资型的一居室小户型卖得比较火，项目上得也比较多。但是，随着“９·２７”新政的实施，贷款购买第二套房的首付和利率提高，投资型行为受到打击。另外，由于郑州市房屋控制率近两年居高不下，租赁市场低迷，投资型的一居室小户型开始受到市场的排挤。相反，功能齐全的两居室小户型越来越受到年轻购房者的追捧。
　　“目前郑州市面上的在售小户型楼盘达到了六七十个，这么大的推出体量是以前从来没有过的。”明天置业的董根来说，“大量小户型的上市，使人们在购置小户型的过程中有了更多的选择，而对有些开发商来说，必然会在销售上面临着更大的考验。”
　　思达置业的张耀强一再强调，对于小户型来说，最重要的是地段，周边要有大型市场和高端写字楼，尤其是高端精装修的小户型，一般针对的客户主要是白领阶层，高端写字楼内的国际、国内大公司郑州分公司的高级职员和大型市场经理人，都是精装修小户型楼盘的目标客户。此外，高等院校附近的小户型也会受到条件较好的学生及家长的欢迎，这主要是指小户型的租赁市场。
　　美景置业的李冲认为，开发建设小户型关键就在于不能将眼睛关注到“小”上，而应该把力气用在“户型”上，也就是要注重产品的研发，提升小户型使用的合理性、居住的舒适度，“小户型一定要是居住的，适合居住的，舒适居住的，要在户型设计上考虑结构的合理、功能的齐全和居住的舒适度。”
　

【业界观点】

4.1南地产领袖大讲堂”上，建业集团掌门人胡葆森表示
郑州房价今年唱“稳”调
23日下午，在省住宅产业商会主办的地产领袖大讲堂上，建业集团掌门人胡葆森放言：目前，河南的房价已出现不同程度的下降，但大幅下降的情况不会出现。房价在今年将变得趋于稳定，但明年可能会出现上涨。
谈市场　　长期来看，房价一定会上涨 
作为河南地产领袖此次大讲堂主讲人，建业住宅集团（中国）有限公司董事长胡葆森说，目前，因成交量不高、国家宏观调控等因素影响，河南乃至全国的房价都出现了不同程度的下调。但尽管如此，房价大幅下降的情况却不会出现。今年四五月份，即使商品房成交量有所回升，房价也只会有小幅调整，难出现大幅上涨。房价在今年将变得趋于稳定，但明年可能会出现上涨。随着地价、建材、劳动力价格等不断上涨，房产的建筑成本在不断提高。长期来看，房价一定会上涨。尽管郑州是二线城市，房价在将来也可能会上涨到北京等一线城市目前的水平。
　谈未来　　七成房屋政府造，三成开发商造
胡葆森认为，中国的房产市场可划分成起步期（20世纪90年代初~1997年）、政府放开期（1998年~2004年）、政府调控期（2004年以后）三个阶段。
随着房价的不断上涨，政府自2004年以来出台了一系列的调控措施，政府的“手”的作用在房产市场上变得越来越明显。
如今，政府已不仅仅是调控，开始走上前台，比如成立自己的房地产公司，开发经济适用房、廉租房等，今后可能还会开发普通商品房。而未来，房产市场留给房地产开发商的空间可能会变得越来越小。可能会形成7/3结构——70%的房子由政府建造，而房地产开发商仅有三成的市场空间。尽管政府正在逐渐成为房地产开发商的竞争对手，但7/3结构的形成要有一个过程，近期内不可能一蹴而就。
胡葆森还说， 过去，沿海大城市及一线城市的房地产开发商毛利往往在40%~50%，二线的郑州等城市的毛利也在30%左右。今后，因消费者日趋理性、政府进入市场等，房产商的利润将呈现逐渐下降趋势。
谈想法　　建议开发商联合成立投资公司
胡葆森说，按照河南目前城镇化率及增长率来计算，河南每年可增加4000万平方米的房地产市场空间。这就说明，房地产开发还有一定的空间。因99%的房地产开发商都缺钱，他建议河南的房地产开发商在自愿基础上，成立一个投资公司。这个投资公司的意义在于，当其中的一家企业遇到资金问题，可向投资公司伸手，不至于因缺钱而垮掉。
省住宅产业商会秘书长赵进京说，2002年9月，深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都等12家企业就出资1亿元，成立了上海中城联盟投资管理有限公司。这个公司成立的目的在于通过信息交流、共同培训、联合采购、集体融资和联合开发等深层次的合作，提高企业竞争力，推动建立行业秩序和公信力等。河南也准备成立这样一个机构，目前正在进行前期的研究。
4.2新任住房和城乡建设部部长：房价前两年暴涨不正常
3月24日，在中国发展高层论坛２００８年会上，面对３００位国内外代表，姜伟新作为新上任的住房和城乡建设部部长，首次以部长的身份公开谈住房。
相比较新组建的“住房和城乡建设部”和过去的“建设部”，“住房”被提到了前所未有的重要位置。姜伟新表示，这样的名称变化正体现了中央政府对住房问题的重视。住房和城乡建设部密切关注、研究房价的问题及住房政策实施当中产生的问题。
从去年１０月份开始，深圳等地的楼市开始出现变化，对于房价拐点的争论一直持续着。
姜伟新觉得，中国房地产的问题是一个比较复杂的问题。前两年商品住房价格高速上涨不是正常的。最近几个月来，商品房房价涨幅趋缓，则是比较正常的。中央和地方政府采取了一些调控措施，加大了廉租住房的建设规模，也在一定程度上增加了房子的供给。
“现在总体上看还是比较正常的。还不好说在奥运之前或者之后有一个泡沫的问题。”姜伟新说。
4.3 2008年地产行业增长将回归理性
随着宏观调控和国际经济形势的变化，地产行业也陷入了众说纷纭的“拐点”争论，市场交易低迷。2008年初的股市也经历了一番深度调整，究竟A股延续牛市，还是转向熊市？地产行业2008年前景如何？一时之间，尚无定论。本期就地产股2008年走势专访了长江证券房地产行业分析师苏雪晶和长城证券房地产行业分析师刘昆，是为开篇。
记者：怎么看2007年房地产公司年报的全面报喜？这种增长在2008年是否可以延续？请判断一下整体行业的增长情况？
苏雪晶：2007年房地产公司年报的全面报喜是2007年整个行业景气度的反映，也是国内地产企业成长的正常反映。我们认为2008年大部分企业增长是可以持续的，但整体行业景气度已经出现了下降。我们认为2007年整体行业火爆是有一定不理性成分存在的，2008年更多的是回归理性的一年。这种回归可能会反映在土地价格、房价、成交量等多个方面，但回归并不妨碍行业的发展，行业资本化、规模化趋势不会改变。
刘昆：2007年房地产上市公司年报业绩靓丽，主要受益于2007年前三季度国内楼市的火爆，地产公司销售楼盘价格和面积都较前期有大幅攀升，销售收入和毛利率大增，因而年报业绩喜人。我们预计，2008年国内楼市难以重现2007年前三季度的亢奋，因此2008年行业整体业绩增长应该会低于2007年。保守预计，全行业2008年业绩增长25％~50％。
记者：你们怎么评价目前股市比较低迷的情况？预计今后的走势如何？哪些公司受影响比较小？很多市场人士认为现在这种形势下不应该买住宅地产股票，而专挑商业地产，你怎么看？
苏雪晶：股票市场地产股价格也是一种回归，回归到内在价值附近。股票市场价格的变化与地产行业情况高度正相关。如果行业整体景气度一直在回归的过程中，行业龙头企业受影响比较小。我们不认同在股票市场中选择不买住宅地产，专挑商业地产行为。住宅地产未来发展空间依旧是最广阔的，其需求依旧是最旺盛的，同样住宅地产企业更具备成长性。
刘昆：地产股已经连续调整了数月， 2008年我们重点关注的地产股动态市盈率已经降到了20倍附近，从估值角度讲已经非常具备投资价值。之所以目前地产股表现还很低迷，主要是由于目前房地产市场还没有出现明显的回暖迹象，短期内难以判断楼市能否走出这个困境。我们预计2008年房地产市场表现应该会趋于平稳，房地产市场成交情况明显活跃以后，可以考虑介入地产股。 我们认为，在目前市场情势不明朗、2008年央行实行紧缩货币政策的情况下，资金充沛、项目定位合理、周转速度较快的公司受影响较小。同时，目前商业地产类上市公司估值都偏高，专门以出租作为主业的公司很少，而以卖商业楼盘为主业的地产公司并不能在宏观调控中独善其身，比如物业税、城镇土地使用税的征收和加增，都对其有影响。在国内商业地产整体供过于求的情况下，业绩提升很可能小于开发住宅的地产公司。
记者：您认为目前应该关注的公司是哪一类型？哪些公司值得投资者看好？
苏雪晶：我们认为目前值得关注并坚持看好的是资本化主题下的两种投资机会，第一是海外回归和新股的机会，第二是大集团小公司的企业。看好规模化主题下投资，关注行业集中带来的投资机会。看好企业成长，挖掘行业高成长的企业。
刘昆：我们还是看好资金和管理实力较强的一线地产公司和区域龙头等二线地产公司。比如万科、保利、金地、招商地产、冠城大通、栖霞建设。
记者：对于今年针对房地产宏观政策有什么样的预测？今后宏观调控政策将使房地产行业往哪个方向发展，有分析人士认为几强独大的局面将会在2008年开始成型，你怎么看？
苏雪晶：我们认为房地产宏观政策主要分为三个方面。第一，政府加强了土地管理，对土地市场产生了影响。第二，进一步强调结构调整，加强了住宅70%为90平方米以下户型政策的落实。第三，加强了廉租房和经济适用房等保障性住房的建设。宏观调控政策有利于提高行业集中度，促使行业资源向优秀企业集中。这些资源包括土地、资金和人才等方面。
宏观调整更加强调了资源的重要，未来得资源者得天下。而国内一线地产商和区域龙头已占据有利地位，形成了一定的竞争优势。
刘昆：今年针对房地产的宏观调控政策：一是紧缩的货币政策，将导致开发商资金的进一步紧张，或许导致全国商品房供给增速的下降。二是土地调控政策，主要是进一步细化和落实集约、节约用地、促进土地利用效率方面的政策。?? 三是住房保障的工作进一步落实，各地将逐步落实年初建设计划中关于保障住房的建设安排。四是税收政策，主要是物业税，目前从技术准备角度看，物业税2008年实行的可能性不大。我们认为，宏观调控政策有助于加剧房地产市场的优胜劣汰，但是在全国范围内形成几强独大的可能性不大。
4.4郑州2月份新批准商品住宅预售均价下降辨析
日前，郑州市房管局公布的最新数据显示，２月份（郑州市）新批准商品住宅预售均价为３４２６元／平方米，比１月份降了５７７元。
据介绍，“新批准商品住宅预售均价”是开发商在申请办理商品住房预售许可时，向郑州市房管局申报的待预售项目的平均价格。这个价格是由房地产开发公司根据自己掌握的市场情况，对项目未来销售价格的一个大概估计，并非是开发商的价格承诺。目前，我国商品住房项目全部实行市场定价，进入正式销售阶段后，开发商完全可以根据市场行情自由的调整销售价格。
“新批准商品住宅预售均价”的大幅下跌，能否确定房价走势一定会下跌呢？据房管局有关人士分析，“新批准商品住宅预售均价”是开发商预计的项目销售价格，具有一定的主观性和随意性，它也不是实际销售的均价的准确的先行指标，2007年5月份就出现了“新批准商品住宅预售均价”低于当月实际销售的均价的情况，而后市房价仍继续上行。
从新批准商品住宅预售项目的结构来分析，2月份总批准预售39.7万平方米，其中政策性、保障性项目所占比例较大，豫教系统高教园区、以及其他几个区的经济适用住房项目共计12万平方米，占总批准面积的30%，因此从总体上拉低了本月的均价。
据业内专家的分析，相对于“新批准商品住宅预售均价”，商品住房实际预（销）售的数据更能够反映市场真实情况。2月份商品住房预（销）售均价3836元/平方米，较上月上涨了1.72%，同比上涨了22.6%，房价涨幅仍在高位徘徊。但今年头两个月价格都已低于去年四季度的平均水平（2007年四季度的均价为3902元/平方米，2008年一月份的均价为3771元/平方米），价格走势趋于稳定。
从实际交易量来看，2月份，我市商品住房预（销）售19.12万平方米，较1月下降了49.82%，较去年同期下降了59.39%，市场上持币观望气氛浓烈。特别是去年以来，市政府不断加大经济适用住房、廉租住房等公共保障性住房的建设力度，对广大消费者，特别是中低收入家庭的心理预期起到了积极的稳定作用，更加重了市场等待和观望的气氛。这种观望气氛，将考验开发企业的实力和资金运作能力。在中央加大宏观调控力度，着力抑制通货膨胀的大背景下，未来郑州楼市的走向，将在很大程度上取决于消费者持币观望的决心和持房待售的开发商所能承受的资金压力之间的博弈。 
附：2007年1月―2008年2月批准预售和预（销）售备案价格走势图
  
4.5住房和城乡建设部称正研究流动人口住房问题
“进城定居人民享受城市住房政策和农村住房及宅基地政策要衔接”。3月23日，住房和城乡建设部部长姜伟新在参加“中国发展高层论坛2008年会”时透露，住房和城乡建设部正在深入研究流动人口住房保障问题。而保障问题将坚持城乡统筹的原则。
同城不同待遇
进城定居人民是否可以像城镇居民一样享受到住房保障政策，一直是个有争议的问题。
当前确立的以廉租房为主的城镇住房保障体系在各个城市执行时，都将“户籍”问题列入享受住房保障的必备条件。以北京为例，虽然目前北京流动人口已高达600万，而且每年仍以200万人的速度猛增，流动人口占比已经接近1/3，但是北京市先后出台的各类保障性住房销售、租赁办法中均规定：享受住房保障的人群必须具有北京户口。
一种观点认为，流动人口享受非原始居住地区的保障性住房，则是对该城市居民福利的一种侵占。反对者则说，流动人口对城市的纳税贡献并不比当地居民少，而且推动了当地的消费等经济增长指标，理应获得相应的住房保障。哈佛大学教授怀特.珀金斯（Dwight Perkins）在上述论坛上指出，将流动人口排斥在外的城镇住房保障体系蕴藏着巨大风险。中国每年有1000万-2000万的人口由农村流向城市，而中国至今没有建立针对流动人口的统一公共住房体系，政府将很难承担继续这样下去的后果，并会对社会稳定和经济发展都产生不良影响。
实际上，在建立城市住房保障体系的关键性支持文件“国务院24号文”中已经将流动人口确立为城市住房保障人群的一部分。只是根据已出台的各种住房保障政策，流动人口所能享受到的住房保障优惠相比城市当地居民仍十分有限。
以今年1月份建设部等5部门联合下发的《关于改善农民工居住条件的指导意见》（以下简称“意见”）为例，农民工住房提供主体确定为用工企业而不是当地政府，在农民工居住密集的地区比照经济适用房修建的农民工住房，不得按商品房销售。但各地还没有出台有关进城务工人员住房的建设、税收、流转等系列政策体系。
城乡统筹解决方案
姜伟新在上述论坛上表示，将从两条途径解决流动人口住房问题：一类是进城打工人员，原则上以用工单位安排为主，具体形式包括公司资助租房、工地上建临时工房、在密集地区建农民工住房等办法；二类是非本地户籍的“夹心层”，对于这类人员还未有完全的解决方案。
目前对于流动人口的住房问题解决，各地所采取的措施可分为两类：一类是将流动人口住房产品单独列出，与城市住房保障体系并立，以用工单位提供为主，地方政府适当配合建设集体居住的流动人口住房；二是不将流动人口住房产品单独列出，一些住房资源不很紧缺的二三线城市中，就有采取将城市住房保障产品对流动人口完全开放的方式。例如，重庆等地就允许流动人口购买当地经济适用房。
在住房和城乡建设部研究制定政策的方向中，值得注意的策略是：以城乡统筹方式解决流动人口进城居住问题，将进城流动人口在农村的房屋、宅基地等住房产品统筹考虑入其在城市的住房安排中。住房和城乡建设部、国土资源部等住房管理部门都在研究城乡统筹的问题。
3月20日，由世界银行贷款的中国经济改革实施项目（TCC）的子项目在北京召开政策建议研讨会，由国土资源部执行的“农村集体建设用地流转”、“农村宅基地管理”等子项目获得了丰富的研究成果。国土资源部表示，将尽快推动研究“成果”转变为“效果”，以更好地发挥国土资源在宏观调控中的作用。
在“两会”期间，国土资源部住房和城乡建设部召开的两场新闻发布会上，都有记者提问“小产权房”问题，两大部门负责人均表示还将继续研究“小产权房”问题，以推出更具针对性的措施。清华大学人文科学院教授蔡继明之前接受记者采访时指出，解决城市化进程带来的住房保障问题，需要在承认农村集体建设用地流转的前提下进行。蔡继明解释说，允许农村集体建设用地流转，可以使城市与农村土地实现占补平衡。另外，可以使在农村有宅基地和住房的进城农民，以公允的价格将自己在农村的房屋出售或出租，转而为其在城市买房或租房提供帮助。帮助解决目前农村的“空心村”问题。
4.6房市的调控只是短期调整？
中国房地产业协会日前推出的《中国房地产市场研究报告》指出，去年国家继续对房地产市场进行了大力度的宏观调控，使一些地区房价年底出现了小幅下跌。报告认为，这只是房地产市场的一次短期调整，２００８年房地产市场走势将继续平衡。（见３月２５日《上海证券报》）
在舆论为“房价拐点是否来临”争执不下的时候，在楼市观望气氛浓重的背景下，中房协的房价报告却认为去年年底以来房价相当规模的下跌只是“短期调整”，此举意欲何为？是不是想代表开发商告诉大家房价拐点不存在，不要对房价继续下跌心存幻想？看看中房协前几天的表现，或许我们就会得出清晰的判断。
３月２０日，在由中国房地产业协会举办的“２００７年房地产市场运行情况及２００８年房地产市场预测分析报告”论坛上，中房协副会长兼秘书长朱中一就曾表示，２００７年四季度至今的部分地区房价波动并不是“拐点”，应理解为楼市的理性回归……
不过，中房协出于自身利益考虑屡屡为楼市“正名”不难理解。我比较难以理解的是，为什么管理部门和一些中立的学术机构却没有表现得像中房协一样积极。如果任由中房协打着“研究”的旗号为楼市唱多，必然会对消费者心理造成不小的影响。
4.7去年开发过剩，疑为项目定位出现偏差。
2008年，郑州商业地产——谋求一个华丽转身
３月２６日，“中原之春——２００８春季中原住交会”将在郑州紫荆广场和河南人民会堂同时拉开大幕。在众多的参展楼盘中，不乏商业地产项目。省会商业地产发展存在哪些问题？２００８年会出现怎样的变化？就这些问题，记者采访了部分开发商。
商业地产是否过剩
查阅２００７年省会楼市的数据，记者发现目前郑州商业地产的空置率相当高。数据显示，２００７年郑州市批准预售的商业用房面积为１３６万平方米，而实际销售仅５６．４万平方米，处于供大于求的局面。
郑州商业地产大量积压，是市场饱和了还是“另有隐情”？
河南升龙置业营销总监张宇不同意“饱和”的说法，她认为，郑州商业地产出现大量积压，一方面原因是一些商业地产项目定位不准确，脱离市场需求，另一方面原因是，近一两年，国家宏观调控政策的出台，对投资需求是不小的冲击，首付比例提高、利率上浮等房贷新政，影响了人们的投资热情。
张宇说，前些年，冲着商业地产的高额利润，一些开发商“大干快上”，开发了很多商业地产。由于缺乏开发商业地产的经验，很多商业地产项目定位出现偏差，产品严重脱离市场，导致大量积压。“不过，真正定位准确、后期运营状况有保障的项目销售都还不错。”张宇话锋一转，“去年，曼哈顿广场商业卖了６亿多元，均价卖到了每平方米３．５万元，像一层商铺，高的卖到了每平方米７．２万元。销售火爆，除了地段本身的原因，还与项目定位和后期商业运营保障得力有关。”
产品定位脱离市场
郑州商业地产出现闲置和过剩问题，业内普遍的观点是，项目定位出现了偏差。
司小伟说，郑州许多商业地产项目存在定位不准的情况，有的应该定位成区域性商业中心的项目，规划的实际上是社区商业，这就必然会导致后期闲置，因为社区商业不需要太大规模，而这些项目体量往往很大，商家在进驻前往往很忌讳。还有一个现象，一些相对偏远的地方，根本不具备做区域性商业中心的条件，开发商却把它定位成区域性商业中心，造成大量的积压。这两个现象，一个共同的原因是，没有准确定位。
上海知天行东方智囊营销策略机构策划部经理王方田指出：商业地产项目的建设需建立在一定消费人口基数和消费水平上，因而对市场基础、消费容量、消费水平的分析显得非常重要。许多开发商总是希望商业规模越大越好，底商越多越好，但如果一味追求规模，而忽视市场基础的话，带来的必然是高市场风险。
谈到商业地产开发与住宅开发的不同，河南升龙置业营销总监张宇深有感触，“普通住宅与客户基本上是一对一的关系，而商业地产则对应着投资者、经营者、终端消费者，只有把这三方的利益平衡好，商业地产方能久盛不衰。现在，有很多开发商是从开发住宅转过来的，不懂商业经营，不重视后期经营管理，导致项目定位和决策失误”。
后期运营发展瓶颈
郑州商业地产大量积压，还与前一阶段一些商业地产项目运营不佳影响了投资者的投资热情有关。
河南金门面房地产管理顾问有限公司董事长王少华告诉记者，郑州商业项目的开发建设已经到了一个瓶颈，部分采用返租方式进行销售的商业项目将面临巨大的兑付压力。　“‘包租返利’将面对投资者理性的质疑。”王少华进一步解释，“已经完工的商业项目陆续进入营业期，返租则到了承兑期。”
建业置地广场负责人告诉记者，目前，为尽快实现销售，开发商多承诺７％至１０％不等的投资回报，将商业物业作为一种金融工具来对待，而对商业物业后期如何经营的问题，想得很少或者根本就没考虑过。而国外成功的商业８０％以上为持有型物业，将该物业作为奶牛，不断地长期地为持有者供应着鲜奶。
“建业置地广场坚持选择８０％以上的自持物业比例，并不是要哗众取宠，而是真切地考虑到将来商业的后续发展，一个商业项目只有不断‘活’下去，才能真正‘火’起来，开发商持有绝大部分的物业对这一点是个保证。”
无独有偶，郑州几个卖得好的商业项目如郑州国贸中心、曼哈顿广场等，开发商自持物业的比例都很高。
中原国际小商品城副总经理蔡忠新说，商业地产开发的特性，应该是一个长线。随着商业氛围越来越浓厚，商业地产的价值也会越来越提升。如果开发商资金充足，实力雄厚，拉长开发链可以最大限度地获得回报。另外，开发商有土地，有房产，并不只有销售这一种变现方式，开发商完全可以采取其他变现的手段。
社区商业积压成灾
据郑州市统计局的数据显示，２００２年～２００７年上半年，郑州商业地产共投放３６５．９６万平方米，社区商业部分就投放了２６７．０６万平方米，占２／３强。从单个项目来讲，社区商业单个项目市场投放量由２００２年的平均１万～２万平方米增加至目前的５万～６万平方米，而且一个项目配套建设３万～４万平方米社区商业用房的现象已相当普遍。
司小伟告诉记者，在对商业地产项目定位时，首先要考虑区位，考虑是做社区商业，还是区域性商业中心。这个定位会决定整个项目的成败。社区商业有自身的特点，其能够生存下来，有其自身的要求。一般说来，社区商业规模不能太大，因为它面对的消费群体只是社区及周边居民，而区域性商业中心面对的消费群体更加广泛，支撑点也会更多一些，所以其规模也会更大一些。而目前掌握的情况是，一些社区商业地产项目规模明显过大。
理性回归正当其时
２００７年最新公布的郑州市“十一五”规划纲要明确提出，“把郑州建设成为全国重要的现代物流商贸城市”，这给本身“商”气十足的郑州带来了新的发展机遇。当前，随着二七核心商圈全面改造，以及第四代商业业态Ｓｈｏｐｐｉｎｇ　Ｍａｌｌ、社区商业等引入郑州，郑州的商业业态面临全面的升级换代。丹尼斯、沃尔玛、家乐福、大商新玛特、华润万家等国内外大型商业企业在郑州强势布点，使郑州商业面临空前的大变局。而城市化进程的加快，也有力地拉动着郑州商业地产发展。在城市新市中心、新旧城区接合部以及城市人口相对稠密的地区，一些区域性商业中心和次级商业中心正在形成。
尽管发展机遇多多，但蔡忠新认为，郑州商业地产前期暴露的问题，如果得不到有效解决，必然会影响到郑州商业地产的发展。值得庆幸的是，在有了前车之鉴后，郑州商业地产开发商变得越来越理性，决策科学性大大提高。采访中，记者了解到，许多代表新兴商业势力的开发商在项目运营上显得更为理性和谨慎。以滨水带·圣菲城商业街为例，开发商在项目上马前，邀请国内一流的商业顾问公司现场考察，并力图在项目运作过程中，实行招商先行。
而订单式销售的万达模式，也越来越多地被运用到省会商业地产开发中。张宇告诉记者，从２００６年５月开始，升龙便开始与沃尔玛、国美等一流的商家洽谈，完全按照商家的口味度身定做产品，这种订单式销售的模式取得了成功。更为重要的是，在与沃尔玛的合作中，升龙获得了经验，也得到了这些品牌商家的认可。现在，升龙与这些品牌商家已经结盟，升龙的项目走到哪里，这些商家就会跟到哪里。
种种迹象表明，省会商业地产正在向理性回归。２００８年郑州商业地产市场谁是最大的赢家？或许司小伟的一句话“最优的区位、最优的项目、最优的开发商会有最好的发展”，是对这一问题的最好解答。
4.8澄清拐点论拐点是价格的理性回归
面对“拐点论”和“清理门户”的是非之争，万科董事长王石显得有些无奈。他不得不因此一次又一次的解释，他认为楼市拐点并不是房价的大起大落，也不意味着楼市从牛市转向熊市，而只是价格的理性回归。
王石认为，拐点不是大起大落，第二，拐点不是牛市到熊市，而是价格的理性回归。这里面最起码有两层含义：疯狂的价格上涨是危险的，现在调控政策也起到了作用，第二层是，不仅不能疯涨了，之前疯涨的也要进行理性回归。看楼价是否合理，很简单，市场有两种数据，比如１０年来人均收入的增速和房价增速，如果房价增速远远快于人均收入增长，一定是不合理的，有宏观调控，市场调整得会明显一些，即使没有宏观调控，市场也会调整。
如果人均收入增长很平缓而房价陡涨，这市场一定会有问题的，所以２００６年下半年很多城市房价开始疯涨的时候，我们很担心，到了２００７年的时候，我们更担心，所以万科非常明确地表示，市场进入亢奋期，而万科要保持冷静的既往的发展速度。
对于万科带头降价，王石认为，去年开始的银根紧缩、对二次购房者的限制，对市场都有很大的影响，所以当时我们很快做出调整，带头调整价格，适应市场。
4.9声音
“前两年暴涨不正常”——住房和城乡建设部部长姜伟新
姜伟新日前表示，中国房地产的问题是一个比较复杂的问题。前两年商品住房价格高速上涨不是正常的。他在“中国发展高层论坛２００８”上还指出，将首先用经济的办法来抑制房价，从多个方面建立和完善符合中国国情的住房政策体系。
“未来１００天内中国房地产企业将发生剧变”——ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹
潘石屹和网友聊天时称，３月２０日发生的恒大ＩＰＯ搁置，他认为是２００８年中国房地产界最具标志性的事件，对要上市的房地产公司而言，无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。现在中国国内是从紧的货币政策，国际资本市场这条路又被堵死了，未来１００天是很多房地产公司发生剧变的１００天。
“如果国内房地产发展模式从政策上进行根本性调整，那么，２００８年中国房地产市场将会发生根本性变化。”　　——著名经济学家易宪容认为
4.10市房管局称，2月新批商品住房预售价下降，但并不意味着房价走势下跌? 郑州房价涨幅仍高位徘徊
日前，郑州市房管局公布的最新数据显示，２月份郑州市新批准商品住宅预售均价为３４２６元／平方米，比１月份降了５７７元／平方米，这是一年来郑州市住房预售价首次暴跌，并低于当月住房成交价。这是不是意味着房价要下跌呢？
昨天，房管局有关负责人分析指出，暴跌与市场上出现的持币观望潮有关，并不意味着郑州房价走势一定下跌，目前郑州市房价涨幅仍在高位徘徊。未来郑州楼市走向，很大程度上将取决于消费者持币观望的决心和持房待售的开发商所能承受的资金压力之间的博弈。市民持币观望，主要因为去年以来，政府不断加大经济适用房、廉租房等保障性住房的建设，对消费者的心理预期起到了稳定作用。
据介绍，“新批准商品住宅预售均价”是开发商在申请办理商品住房预售许可时，向房管局申报的待预售项目的平均价格。这个价格由房地产开发公司对项目未来销售价格的一个大概估计，并非是开发商的价格承诺。进入正式销售阶段后，开发商完全可以根据市场行情自由调整价格。那么，“新批准商品住宅预售均价”的大幅下跌，能否确定房价走势一定会下跌呢？据市房管局有关人士分析，“新批准商品住宅预售均价”具有一定的主观性和随意性，它不是实际销售价的准确先行指标，２００７年５月份就出现了“新批准商品住宅预售均价”低于当月实际销售的均价的情况，而后房价仍继续上行。
从新批准商品住宅预售项目的结构来分析，２月份总批准预售３９．７万平方米，其中政策性、保障性项目所占比例较大，豫教系统高教园区、其他几个区的经济适用住房项目共计１２万平方米，占总批准面积的３０％，因此从总体上拉低了本月的均价。相对于“新批准商品住宅预售均价”，商品住房实际销售的数据更能够反映市场真实情况。２月份商品住房销售均价３８３６元／平方米，较上月上涨了１．７２％，同比上涨了２２．６％，房价涨幅仍在高位徘徊。但今年头两个月价格都已低于去年第四季度的平均水平（２００７年第四季度的均价为３９０２元／平方米，２００８年１月份的均价为３７７１元／平方米），价格走势趋于稳定
4.11中房协房价报告是何意
中国房地产业协会披露的《中国房地产市场研究报告》指出，去年国家继续对房地产市场进行了大力度的宏观调控，在调控政策的作用下，年底一些地区房价出现了小幅下跌。但研究报告认为，这只是房地产市场的一次短期调整，2008年房地产市场走势将继续平衡。（3月25日《上海证券报》）
在舆论为“房价拐点是否来临”争执不下的时候，在楼市观望气氛浓重的背景下，中房协的房价报告却认为去年年底以来房价相当规模的下跌只是“短期调整”，此举意欲何为？看看中房协前几天的表现，或许我们就会得出更清晰的判断。
3月20日，在由中国房地产业协会举办的“2007年房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析报告”论坛上，中房协副会长兼秘书长朱中一就曾表示，2007年四季度至今的部分地区房价波动并不是“拐点”，应理解为楼市的理性回归。从朱中一“房价拐点不存在”的表态，到中房协“房价下跌仅为短期调整”的报告，中房协意欲通过强势表达救市的心态已经一目了然。
在观望气氛带来楼市一片低迷的现状下，中房协出于自身利益考虑屡屡为楼市“正名”不难理解。我比较难以理解的是，为什么管理部门和一些中立的学术机构却没有表现得像中房协一样积极。我们知道，现在楼市拐点是否已经来临还是大大的问号，无论是学界还是业界，甚至是决策层面，对此都存在争论。也正因为有争论，楼市才会出现浓厚的观望气氛，广州、深圳等地的楼价才会出现中房协所称的“短期调整”。