原标题：招商蛇口(16.610, -0.17, -1.01%)（001979）2019年报点评：经营稳健杠杆下降，前海土地整备全面完成 来源：东北证券(8.200, -0.16, -1.91%)

经营稳健业绩稳增，限价影响利润率有所下滑。2019年公司实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%；实现归母净利润160.33亿元，同比增长5.20%。利润率方面，期内实现毛利率34.6%，同比下降4.8pct，实现归母净利率16.4%，同比下降0.8pct，利润率有所下滑但仍位居行业高位，期内毛利率下滑主要是结算区域受限价及结转类型影响所致。此外，公司处于审慎原则，期内计提存货跌价准备20.9亿元，同比增加112.3%。公司2020年计划新开工面积1100万方，同比下降26%，但公司新开工面积常年高于计划数；计划竣工面积1100万方，同比增加10%，保障2020年结算规模稳定增长。销售稳定增长，前海土地整备完成。销售方面，2019年公司实现销售金额2204.74亿元，同比增长29.25%；实现销售面积1169.44万方，同比增长41.35%；销售均价18853元/平，同比下降8.6%。2020年公司计划实现拿地金额2500亿元，同比增加13.4%。拿地方面，2019年公司新增79个项目，新增拿地总建面1423万方，同比增长4.9%，对应拿地金额976亿元，同比增长3.7%，权益比例为53.59%；拿地金额/销售金额为44.3%，同比下降10.9个百分点。公司拿地稳健，土储丰富优质，期内公司全面完成前海土地整备及合资合作事项，截至期末公司拥有前海区域土储455.84万方，尚有428.84万方未开工，拥有蛇口太子湾片区土储170万方，仍有61.1万方未开工。

负债率低位继续下降，融资成本低廉优势显著。期内公司持续优化资产负债结构，截至期末，公司净负债率水平为29.28%，同比下降16.55pct，处于行业极低水平，负债率明显下降主要由于前海土地整备完成大幅增厚净资产。期内公司通过多元化融资控制融资成本，期内综合融资成本仅为4.92%，融资优势显著。

受布局城市限价等因素影响，公司的利润率有所下行，同时，疫情会影响到公司的竣工节奏，我们下调了公司的盈利预测。维持公司买入评级，预计公司2020、2021、2022年EPS为2.23、2.56和2.84元，对应2020、2021、2022年的PE分别为7.5、6.6和5.9倍。

风险提示：疫情导致房地产市场超预期下行；房地产政策超预期收紧