地产调控正边际改善，土地市场迎投资窗口

——行业点评

分析师：董浩

SFC CE Ref：BOI846

联系人：周卓君

主要观点

利率下行趋势明显，行业流动性边际改善。受新冠疫情影响春节后中央层面陆续出台房地产相关政策，一方面“组合拳”引导利率下行趋势明显，其中MLF利率和LPR利率相继下调，带来流动性边际改善：2020年1月全国首套及二套房的按揭贷款利率分别为5.51%及5.82%，相较上月分别下滑1BP及2BP。结合2月央行1年期LPR下调10BP、5年期LPR下调5BP，预计二月份房贷利率仍将持续降低，房贷利率的改善将一定程度上拉动购房需求。另一方面央行货币执行报告再次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段。从长期来看，中央强调的房地产市场健康发展长效机制不会因为疫情改变，但不可否认当前地产行业边际上收益于中央层面部分宽松政策。

因城施策在疫情背景下不断深化。地方政府在疫情压力下适度放松楼市的动力较大，截至2月17日，据初步统计已有20逾省市陆续出台房地产相关政策。具体来看，福建、河南、安徽、长沙、杭州、武汉等省市提出将根据“一城一策”原则在疫情期间制定有针对性的楼市调控政策；而海南等受疫情影响较小的区域则继续强化市场监管；同时北京、上海等地则提出进一步推动住房租赁市场发展。

供给端和需求端双管齐下，保障房地产市场平稳运行。结合城市基本面差异，目前核心城市以供给端宽松为主，低能级城市以需求端刺激为主，预计后续政策调整的城市数量将进一步扩大。目前，各地方政府供给端利好政策主要为分期缴纳土地出让金、顺延开竣工及交付时间，此外部分城市如广东佛山、山东青岛等提出加大土地供给力度、浙江、江苏无锡等则涉及到放松预售资金监管要求、放宽预售条件等。需求端来看，驻马店、南宁、抚州等地则陆续出台上调公积金贷款额度及加大购房补贴等刺激政策。

土地溢价率持续走低，财政压力凸显带来土地市场投资窗口期。2018年土地市场热度不减，数据显示50大中城市土地出让收入达近6000亿元，相比2017年同期的3685.2亿元增长60.6%；土地出让金占政府性基金收入的比重达到86％。而2018年末、2019年初土地市场转冷，百城土地周度成交宗数一度跌至个位。以各省市土地出让金/财政收入总额来看地方经济发展对土地资源的依赖性仍较高，部分省市如重庆、四川等土地出让收入占其财政总收入比例甚至高于80%。

wind最近一次财政情况统计显示核心城市地方政府大多支大于收，财政赤字现象普遍。考虑到当前经济下行叠加新冠疫情势必进一步加剧财政赤字情况，地方政府或将增加土地市场挂牌数量以缓解压力。我们认为尽管土地财政不可持续，但土地创收模式短期内恐难以消除，因此疫情下地方政府将继续加大土地供应力度。

土地溢价率持续走低，资金充裕房企或可适度补货。部分省市一月以来挂牌宗数及挂牌土地面积皆较去年同期有所增加，其中烟台、中山、苏州、珠海等热门城市土地供应量更是翻倍增长。而百城土地溢价率当前处于历史低位，自2019年末降至个位数后年初小幅回升至15%上下。预计疫情稳定后，多地政府将继续加大土地供应，考虑到土地溢价率持续走低，资金充裕房企或可低溢价率拿地以补充土储。长期来看，房企融资预计在“房住不炒”的大环境下稳步运行，房企用销售回款保障现金流的稳定性尤为重要，融资能力及自身造血能力突出的房企将逆势而上获取资源，而债务销售双承压的房企或被淘汰于市场，从而带来行业集中度的进一步提升。

投资建议

由于受到新冠疫情的冲击，在房住不炒、因城施策背景下，中东部省市陆续出台地产前端扶持及购房补贴等政策拉动楼市略回暖，房地产板块估值有望提升。持续推荐行业首选配置组合：【金地集团】、【万科A】、【中国奥园】、【阳光城】，同时建议关注：【中骏集团控股】、【龙光地产】、【弘阳地产】。

风险提示

（1）新冠疫情影响超预期。若新冠疫情未能及时、有效的得到控制，新冠疫情对房地产行业的不利影响将进一步增加。（2）行业销售下滑超预期。由于三四线棚改货币化退潮，叠加新冠疫情的冲击，房地产行业销售下滑幅度会更大。（3）政策逆周期调控力度不及预期。若房地产逆周期调控力度太小，甚至调控方向持续趋严，房地产行业将会产生不利影响。