王牌观点二：关于房价——核心区涨，边缘区稳

政策出来后，问得最多的问题是：“上官老师，房价会涨吗？”

我的回答是：好房子会更贵，因为好地段不会再新增用地，现有的好房子成了绝版。

请务必厘清一个概念：“38号文”限制的是“新增建设用地”（也就是城外的农田、荒地），但它恰恰鼓励“存量盘活”（城内的旧改、拆违、工改） 。

这说明什么？

逻辑很简单：好地段不再有新增用地，现有的好房子就成了稀缺品。稀缺就会升值。

北京东城区的西革新里危改项目、亦庄的火箭大街项目，这些都是把旧厂房、老危楼拿出来重新“回锅”，而不是去郊区开荒地。未来的供地逻辑是“缩量提质”——地虽然少了，但出来的每一块都是核心区的“压箱底”好货 。

但这里我要给大家泼一盆冷水：不是所有的房子都会涨。

实战警示：

如果你在远郊新区有大量库存，或者你手里还攥着三、四线城市新区的大把房子，听我一句劝：赶紧想办法出清。资源必须向老城区、成熟区、产业核心区集中，别再做什么“新区梦”了。

未来的楼市地图上，只有两种房子：

● 核心区的商品房：那是资产，是奢侈品，它会越来越贵，因为它是绝版。

● 边缘区的保障房：那是住所，是民生品，它会稳住，用来容纳刚需和城市新居民 。

2026年楼市关键词：核心区“存量化”，边缘区“保障化”——市场归市场，保障归保障。

王牌观点三：关于房企——从“开发商”变“运营商”

 

王牌观点四：关于存量博弈——未来三年的“政策窗口期”

讲完了宏观，咱们得讲点落地的。这个文件里其实藏着一条巨大的“财富通道”——专项债收购闲置存量土地。

截至2026年2月末，全国28个省市已经公示的拟使用专项债收购闲置土地的总金额超过7700亿元。这是真金白银，是给市场的“逃生门”，也是给政府的“换仓机会”。

对于开发商来说，这就是最后的逃生通道。手头那些拿地即套牢的项目、无力开发的土地，赶紧趁着这波政策窗口期，让政府收回去。别死扛，现金流比地皮重要。

对于地方政府来说，这是腾笼换鸟的绝佳时机。趁着专项债便宜，把那些碍眼的、闲置的、低效的地块收回来，该改学校的改学校，该做绿地的做绿地，该重新挂拍的重新挂拍。

我们给出三条具体的操作路径：

1. 摸清家底，建立清单：依托土地市场动态监测监管系统，把那些“沉睡”的土地全部翻出来晒太阳 。

2. 价格谈判，就低不就高：文件明确“相较企业土地成本，就低确定收地基础价格”。地方政府要敢于砍价，开发商要敢于割肉。这时候算小账，以后会吃大亏。

3. 当年不再供地，稳住预期：收回来的土地，原则上当年不能再扔回市场，尤其是不能为了还债又立马挂出去搞房地产。要让它成为“储备粮”，调节市场，稳住人心。

结语：

“38号文”的出台，恰逢“十五五”开局之年。这不是一个偶然的政策微调，而是中国城镇化进入下半场的必然选择。

我们告别了一个时代，那个时代里，运气比眼光重要，胆子比脑子重要。

我们也迎来了一个时代，这个时代里，精耕细作者生，浑水摸鱼者死。

2026年不是楼市的末日，而是价值的试金石。

最后送给大家三句话：

● 对地方官： 

抛弃幻想，面对现实。学会在城市存量里“绣花”，比在郊区“摊饼”难，但更光荣。

● 对房企： 

要么进化成城市运营商，要么体面地退出。别留恋过去的盛宴，未来的便当也不便宜。

● 对购房者： 

核心区的优质房产，能买就买，那是稀缺资源；远郊的概念盘，能抛就抛，那是时代包袱。

看懂的人已经在行动，看不懂的人还在转发谣言。愿你成为前者。

系列文章预告：

从“增量时代”走向“存量时代”！

土地财政已落幕，但城市还要运转，财政还要发工资，债务还要还。

那么——地卖不动了，县委书记、县长靠什么发工资？

下一篇，我们将深入县域一线，看“38号文”里藏着的“钱袋子”答案。