06.实操工具：存量土地盘活项目包装自查清单

各位董事长，回去对着这张清单打钩。如果能全部打√，你的项目建议书就能让发改、财政、银行三方点头：

□土地权属清了吗？

● 有无抵押、查封？

● 全民所有土地资产管理信息系统里有没有标识码？

□ 政策依据准了吗？

● 用的是“收回收购”还是“城中村更新”？

● 对应文件第几条？

□ 收益算平了吗？

● 搬迁补偿+前期开发成本 VS 土地出让预期收益+配套经营收入

□ 产业故事讲了吗？

● 能不能贴上“新质生产力”“保障性住房”“城市更新”“城市经营”的标签？

□ 退出机制有了吗？

● 是通过招拍挂出让，还是长期持有运营？

● 还款来源在哪？

结语：7700亿就在那里，你拿不拿？

 回到开头那个电话。

三个月后，那位董事长又打来电话，声音明显轻松了：

“上官老师，那400亩地，我们包装成一个保障房+社区商业的城市更新综合项目，专项债批了2.3个亿。银行也松口了，愿意续贷。”

我说：“恭喜你，你不是活过来了，你是转型成城市总管家了。”

这就是“38号文”的真正意义——不是给你一笔钱救急，是逼你换一种活法。

从增量到存量，从卖地到管资产，从被动接活到主动经营。这条路不好走，但必须走。

7700亿专项债就在那里。

能拿到的人，拿到的是钱；拿不到的人，失去的是一个时代。

你是哪一种？

（本文作者上官同君系王牌智库首席专家。文中观点可结合实际项目进一步探讨，王牌智库愿为各地平台公司提供城市经营、存量土地盘活专项咨询服务。）